Η δυναμική των τιμών ακινήτων: η μέθοδος των επαναλαμβανόμενων πωλήσεων

Η διπλωματική μου εργασία επικεντρώνεται στη μελέτη της αγοράς ακινήτων και στη μεταβολή των τιμών των κατοικιών μέσα στον χρόνο, με χρήση της μεθόδου των επαναλαμβανόμενων πωλήσεων (Repeat Sales), Παρά τη σημασία του κλάδου στην ελληνική οικονομία, δεν έχουν παρουσιαστεί επαρκείς μελέτες ή εφαρμογές στη χώρα σχετικά με την αποτίμηση των τιμών κατά τις διαδοχικές πωλήσεις του ίδιου ακινήτου. Η ραγδαία εξάπλωση της αστικής πολυκατοικίας στις δεκαετίες 1960 και 1970, η εμπορευματοποίηση της, το νομοθέτημα της αντιπαροχής και η ευνοϊκή νομοθεσίας, οδήγησαν σε πλήθος τυποποιημένων διαμερισμάτων στην Αθήνας, με ποιοτικά χαρακτηριστικά συναφή προς σύγκριση. Επιπροσθέτως, η παγκοσμιοποίηση, η οικονομική ύφεση και ο απόηχός της, καθώς και η ανάπτυξη της τεχνολογίας, έχουν καταστήσει τις μετακινήσεις πιο συχνές και εύκολες, συμβάλλοντας στη διαμόρφωση της σύγχρονης στεγαστικής πραγματικότητας. Το φαινόμενο της Golden Visa και η εξάπλωση του Airbnb έχουν συμβάλει καθοριστικά στην αλλαγή της φυσιογνωμίας της κατοίκησης και του αστικού χάρτη της Αθήνας, ιδιαίτερα στις περιοχές που υφίστανται τις μεγαλύτερες μεταβολές. Στο πλαίσιο αυτό, η μελέτη εξετάζει σε ποιο βαθμό αυτοί οι παράγοντες επηρεάζουν τις τιμές των κατοικιών, καθώς και ποιες είναι οι νέες ποιοτικές απαιτήσεις και προτιμήσεις που διαμορφώνονται από τους επενδυτές και τους χρήστες. Αναλυτικότερα, εξετάζεται η δυναμική των ακινήτων σε τρεις συγκεκριμένες περιοχές στο κέντρο της Αθήνας, με ανάλυση οικονομικών δεδομένων, ιστορικό πλαίσιο, και χρήση οικονομετρικών τεχνικών, αξιολογώντας την ακρίβεια των μεθόδων πρόβλεψης των τιμών. Μέσω της χρήσης του στατιστικού λογισμικού SPSS, κάθε χαρακτηριστικό των ακινήτων, όπως η περιοχή, η ηλικία, το εμβαδόν και ο όροφος, μετατρέπεται σε μεταβλητή και υπόκειται σε στατιστική ανάλυση. Ακολουθεί η εφαρμογή της μεθόδου γραμμικής παλινδρόμησης, με στόχο τη διερεύνηση των οικονομικών συσχετίσεων μεταξύ των χαρακτηριστικών των ακινήτων και των μεταβολών στην αξία τους. Η στατιστική ανάλυση των τιμών αγοραπωλησιών ακινήτων στο κέντρο της Αθήνας προσφέρει κρίσιμα συμπεράσματα για τις αποδόσεις επενδύσεων σε τρεις βασικές περιοχές: Κουκάκι, Εξάρχεια και Γκύζη. Η μελέτη δείχνει ότι και οι τρεις εμφανίζουν υψηλούς συντελεστές απόδοσης – με μέσο όρο 1,73 – καθιστώντας τες εξαιρετικά ελκυστικές για επενδυτές. Αν και οι τιμές αγοράς και πώλησης είναι παρόμοιες, παρατηρείται υψηλή ζήτηση στα Εξάρχεια. Η ανάλυση καταδεικνύει τον καταλυτικό ρόλο ξένων κεφαλαίων και ιδιαίτερα της ισραηλινής παρουσίας στην αναδιάρθρωση της αγοράς, ενώ επιβεβαιώνει ότι η απλότητα ή πολυπλοκότητα της κάθε περιοχής αντικατοπτρίζεται στην προγνωσιμότητα της αξίας των ακινήτων.