Η δυναμική των τιμών ακινήτων: η μέθοδος των επαναλαμβανόμενων πωλήσεων

Abstract

Η διπλωματική μου εργασία επικεντρώνεται στη μελέτη της αγοράς ακινήτων και στη μεταβολή των τιμών των κατοικιών μέσα στον χρόνο, με χρήση της μεθόδου των επαναλαμβανόμενων πωλήσεων (Repeat Sales), Παρά τη σημασία του κλάδου στην ελληνική οικονομία, δεν έχουν παρουσιαστεί επαρκείς μελέτες ή εφαρμογές στη χώρα σχετικά με την αποτίμηση των τιμών κατά τις διαδοχικές πωλήσεις του ίδιου ακινήτου. Η ραγδαία εξάπλωση της αστικής πολυκατοικίας στις δεκαετίες 1960 και 1970, η εμπορευματοποίηση της, το νομοθέτημα της αντιπαροχής και η ευνοϊκή νομοθεσίας, οδήγησαν σε πλήθος τυποποιημένων διαμερισμάτων στην Αθήνας, με ποιοτικά χαρακτηριστικά συναφή προς σύγκριση. Επιπροσθέτως, η παγκοσμιοποίηση, η οικονομική ύφεση και ο απόηχός της, καθώς και η ανάπτυξη της τεχνολογίας, έχουν καταστήσει τις μετακινήσεις πιο συχνές και εύκολες, συμβάλλοντας στη διαμόρφωση της σύγχρονης στεγαστικής πραγματικότητας. Το φαινόμενο της Golden Visa και η εξάπλωση του Airbnb έχουν συμβάλει καθοριστικά στην αλλαγή της φυσιογνωμίας της κατοίκησης και του αστικού χάρτη της Αθήνας, ιδιαίτερα στις περιοχές που υφίστανται τις μεγαλύτερες μεταβολές. Στο πλαίσιο αυτό, η μελέτη εξετάζει σε ποιο βαθμό αυτοί οι παράγοντες επηρεάζουν τις τιμές των κατοικιών, καθώς και ποιες είναι οι νέες ποιοτικές απαιτήσεις και προτιμήσεις που διαμορφώνονται από τους επενδυτές και τους χρήστες. Αναλυτικότερα, εξετάζεται η δυναμική των ακινήτων σε τρεις συγκεκριμένες περιοχές στο κέντρο της Αθήνας, με ανάλυση οικονομικών δεδομένων, ιστορικό πλαίσιο, και χρήση οικονομετρικών τεχνικών, αξιολογώντας την ακρίβεια των μεθόδων πρόβλεψης των τιμών. Μέσω της χρήσης του στατιστικού λογισμικού SPSS, κάθε χαρακτηριστικό των ακινήτων, όπως η περιοχή, η ηλικία, το εμβαδόν και ο όροφος, μετατρέπεται σε μεταβλητή και υπόκειται σε στατιστική ανάλυση. Ακολουθεί η εφαρμογή της μεθόδου γραμμικής παλινδρόμησης, με στόχο τη διερεύνηση των οικονομικών συσχετίσεων μεταξύ των χαρακτηριστικών των ακινήτων και των μεταβολών στην αξία τους. Η στατιστική ανάλυση των τιμών αγοραπωλησιών ακινήτων στο κέντρο της Αθήνας προσφέρει κρίσιμα συμπεράσματα για τις αποδόσεις επενδύσεων σε τρεις βασικές περιοχές: Κουκάκι, Εξάρχεια και Γκύζη. Η μελέτη δείχνει ότι και οι τρεις εμφανίζουν υψηλούς συντελεστές απόδοσης – με μέσο όρο 1,73 – καθιστώντας τες εξαιρετικά ελκυστικές για επενδυτές. Αν και οι τιμές αγοράς και πώλησης είναι παρόμοιες, παρατηρείται υψηλή ζήτηση στα Εξάρχεια. Η ανάλυση καταδεικνύει τον καταλυτικό ρόλο ξένων κεφαλαίων και ιδιαίτερα της ισραηλινής παρουσίας στην αναδιάρθρωση της αγοράς, ενώ επιβεβαιώνει ότι η απλότητα ή πολυπλοκότητα της κάθε περιοχής αντικατοπτρίζεται στην προγνωσιμότητα της αξίας των ακινήτων.My thesis focuses on the study of the real estate market and the fluctuation of housing prices over time, using the Repeat Sales method. Despite the sector's significance in the Greek economy, there has been a lack of sufficient studies or applications in the country concerning the valuation of housing prices through consecutive sales of the same property. The rapid expansion of urban apartment buildings during the 1960s and 1970s, their commodification, the legal framework of "antiparochi" (land-for-apartment exchange) along with the favorable legislation, led to the construction of numerous standardized apartments in Athens, with comparable qualitative features. Moreover, globalization, the economic recession and its aftermath, along with the rise of technology, have made residential mobility more frequent and accessible, shaping today's housing reality. The Golden Visa scheme and the spread of Airbnb have significantly altered the character of housing of Athens, especially in areas that have undergone the most significant transformations, such as those referring in the thesis. Within this context, the study investigates how these factors influence housing prices and identifies the new qualitative preferences and demands emerging from both investors and users. More specifically, it explores the real estate dynamics in three central Athenian districts, using economic data, historical context, and econometric techniques to assess the accuracy of price prediction methods. By using the statistical software SPSS, each property characteristic—such as location, age, size, and floor—is treated as a variable and subjected to statistical analysis. Linear regression is then applied to explore economic correlations between these features and changes in property value. The statistical analysis of property sales in central Athens yields crucial insights into investment returns in three key areas: Koukaki, Exarchia, and Gyzi. The findings show all three exhibit high return ratios—with an average of 1.73—making them highly attractive for investors. While purchase and sale prices are similar across the districts, Exarchia shows particularly high demand. The analysis highlights the pivotal role of foreign capital, especially Israeli investments, in reshaping the market, and confirms that the complexity or uniformity of each neighborhood is reflected in how predictable property values are.