Οικονομική ανάλυση των αγορών ακινήτων - Μελέτη περίπτωσης: Ανάλυση της επίδρασης της Αττικής Οδού στη διαμόρφωση των τιμών των ακινήτων

Στόχος της παρούσας διπλωματικής εργασίας είναι η ανάλυση της επίδρασης της απόστασης των ακινήτων από την Αττική Οδό, στη διαμόρφωση της τιμής τους. Τα χαρακτηριστικά των ακινήτων που θα χρησιμοποιηθούν συνοψίζονται σε 19 ανεξάρτητες μεταβλητές, με την εξαρτημένη μεταβλητή να είναι η τιμή. Το πλήθος των ακινήτων αφορά ένα δείγμα της τάξης των τριών χιλιάδων. Τα ακίνητα χωρίζονται σε δύο κατηγορίες, με την πρώτη κατηγορία να αφορά τα ακίνητα που απέχουν σε χιλιομετρική απόσταση χαμηλότερη των δέκα χιλιομέτρων από την πλησιέστερη είσοδο ή έξοδο της Αττικής Οδού και με τη δεύτερη κατηγορία να αφορά τα ακίνητα που απέχουν σε χιλιομετρική απόσταση υψηλότερη των δέκα χιλιόμετρα από την πλησιέστερη είσοδο ή έξοδο της Αττικής Οδού. Για τον υπολογισμό της απόστασης των ακινήτων από την Αττική Οδό χρησιμοποιήθηκε το λογισμικό QGIS, ενώ η εισαγωγή δεδομένων στο QGIS πραγματοποιήθηκε με χρήση της γλώσσας προγραμματισμού R, στο περιβάλλον ανάπτυξης RStudio. Ο υπολογισμός της απόστασης δε θα είναι σε ευκλείδεια απόσταση, αλλά σε απόσταση που αντανακλά κατά προσέγγιση την πορεία που θα διέγραφε ένα όχημα ώστε να φτάσει στην πλησιέστερη είσοδο ή έξοδο της Αττικής Οδού. Κάθε παρατήρηση, δηλαδή κάθε ακίνητο και κάθε είσοδος και έξοδος της Αττικής Οδού, έχει ψηφιοποιηθεί, ώστε να υπολογιστούν στη συνέχεια οι αποστάσεις και να σχεδιαστούν τα χωρικά βάρη μεταξύ των ακινήτων. Στη συνέχεια, θα χρησιμοποιηθεί το λογισμικό GeoDa, μέσω του οποίου θα σχεδιαστούν τα χωρικά βάρη μεταξύ των ακινήτων, ώστε να εξεταστεί η επίδραση των γειτονικών ακινήτων στη διαμόρφωση της τιμής τους και θα πραγματοποιηθεί χωρική ανάλυση των δεδομένων, ώστε να εξαχθούν απαραίτητα συμπεράσματα, όπως ο συντελεστής επίδρασης του κάθε χαρακτηριστικού ξεχωριστά στη διαμόρφωση τιμής του. Για κάθε κατηγορία ακινήτων, θα χρησιμοποιηθούν δύο μοντέλα παλινδρομήσεων, το κλασικό μοντέλο παλινδρόμησης, καθώς και ένα μοντέλο χωρικής παλινδρόμησης, που για τη λειτουργία του θα χρησιμοποιεί τα χωρικά βάρη που έχουν σχεδιαστεί. Προτού όμως διεξαχθεί η ανάλυση δεδομένων, θα αναφερθούν οι κύριοι παράγοντες που επηρεάζουν την οικονομική δραστηριότητα της αγοράς ακινήτων στη σύγχρονη εποχή. Θα μελετηθούν οι κατηγορίες ακινήτων, θα εξεταστούν οι κύριες μέθοδοι εκτιμήσεων ακινήτων με κατάλληλα παραδείγματα και θα αναλυθεί η σημαντικότητα του κατασκευαστικού τομέα, της βιωσιμότητας και της εκπαίδευσης στην οικονομική ανάπτυξη μίας περιοχής. Επιπλέον, θα αναφερθούν μερικές από τις ιδιαιτερότητες της ελληνικής αγοράς, καθώς και η επίδραση της οικονομικής κρίσης στον τομέα της αγοράς ακινήτων.