Οικονομική ανάλυση των αγορών ακινήτων - Μελέτη περίπτωσης: Ανάλυση της επίδρασης της Αττικής Οδού στη διαμόρφωση των τιμών των ακινήτων

Abstract

Στόχος της παρούσας διπλωματικής εργασίας είναι η ανάλυση της επίδρασης της απόστασης των ακινήτων από την Αττική Οδό, στη διαμόρφωση της τιμής τους. Τα χαρακτηριστικά των ακινήτων που θα χρησιμοποιηθούν συνοψίζονται σε 19 ανεξάρτητες μεταβλητές, με την εξαρτημένη μεταβλητή να είναι η τιμή. Το πλήθος των ακινήτων αφορά ένα δείγμα της τάξης των τριών χιλιάδων. Τα ακίνητα χωρίζονται σε δύο κατηγορίες, με την πρώτη κατηγορία να αφορά τα ακίνητα που απέχουν σε χιλιομετρική απόσταση χαμηλότερη των δέκα χιλιομέτρων από την πλησιέστερη είσοδο ή έξοδο της Αττικής Οδού και με τη δεύτερη κατηγορία να αφορά τα ακίνητα που απέχουν σε χιλιομετρική απόσταση υψηλότερη των δέκα χιλιόμετρα από την πλησιέστερη είσοδο ή έξοδο της Αττικής Οδού. Για τον υπολογισμό της απόστασης των ακινήτων από την Αττική Οδό χρησιμοποιήθηκε το λογισμικό QGIS, ενώ η εισαγωγή δεδομένων στο QGIS πραγματοποιήθηκε με χρήση της γλώσσας προγραμματισμού R, στο περιβάλλον ανάπτυξης RStudio. Ο υπολογισμός της απόστασης δε θα είναι σε ευκλείδεια απόσταση, αλλά σε απόσταση που αντανακλά κατά προσέγγιση την πορεία που θα διέγραφε ένα όχημα ώστε να φτάσει στην πλησιέστερη είσοδο ή έξοδο της Αττικής Οδού. Κάθε παρατήρηση, δηλαδή κάθε ακίνητο και κάθε είσοδος και έξοδος της Αττικής Οδού, έχει ψηφιοποιηθεί, ώστε να υπολογιστούν στη συνέχεια οι αποστάσεις και να σχεδιαστούν τα χωρικά βάρη μεταξύ των ακινήτων. Στη συνέχεια, θα χρησιμοποιηθεί το λογισμικό GeoDa, μέσω του οποίου θα σχεδιαστούν τα χωρικά βάρη μεταξύ των ακινήτων, ώστε να εξεταστεί η επίδραση των γειτονικών ακινήτων στη διαμόρφωση της τιμής τους και θα πραγματοποιηθεί χωρική ανάλυση των δεδομένων, ώστε να εξαχθούν απαραίτητα συμπεράσματα, όπως ο συντελεστής επίδρασης του κάθε χαρακτηριστικού ξεχωριστά στη διαμόρφωση τιμής του. Για κάθε κατηγορία ακινήτων, θα χρησιμοποιηθούν δύο μοντέλα παλινδρομήσεων, το κλασικό μοντέλο παλινδρόμησης, καθώς και ένα μοντέλο χωρικής παλινδρόμησης, που για τη λειτουργία του θα χρησιμοποιεί τα χωρικά βάρη που έχουν σχεδιαστεί. Προτού όμως διεξαχθεί η ανάλυση δεδομένων, θα αναφερθούν οι κύριοι παράγοντες που επηρεάζουν την οικονομική δραστηριότητα της αγοράς ακινήτων στη σύγχρονη εποχή. Θα μελετηθούν οι κατηγορίες ακινήτων, θα εξεταστούν οι κύριες μέθοδοι εκτιμήσεων ακινήτων με κατάλληλα παραδείγματα και θα αναλυθεί η σημαντικότητα του κατασκευαστικού τομέα, της βιωσιμότητας και της εκπαίδευσης στην οικονομική ανάπτυξη μίας περιοχής. Επιπλέον, θα αναφερθούν μερικές από τις ιδιαιτερότητες της ελληνικής αγοράς, καθώς και η επίδραση της οικονομικής κρίσης στον τομέα της αγοράς ακινήτων.The main objective of this master’s thesis is to analyze the proximity effect of Attiki Odos highway on property price levels. The analysis involves the examination of 19 explanatory variables, with the property price level defined as the dependent variable. The dataset consists of three thousand properties, categorized into two main groups, with the first group including properties that are less than ten kilometers away from the nearest entrance or exit of the highway, while the second group includes properties that are located more than ten kilometers away from the nearest entrance or exit of Attiki Odos. The distances were calculated using the QGIS software, with the data integration performed through the R programming language, using the RStudio code editor. The calculation of distance measurements is not based on Euclidean distance, but in a distance measurement that approximately reflects the travel route a vehicle would take in order to reach the nearest entrance or exit of Attiki Odos. Every single observation, that is every property and every entrance or exit of Attiki Odos, has been digitized to enable distance calculations, as well as the creation of spatial weights among the properties, in order to examine the impact of neighboring properties on their price formation. Subsequently, the GeoDa software system will be used in order to create spatial weights among the properties so that the effect of neighboring properties on their pricing can be analyzed. Moreover, spatial analysis of the data will be conducted in order to extract essential conclusions, such as the effect coefficient of each characteristic individually on the price formation. For each property group, two regression models will be applied, a classic regression model and a spatial regression model, where spatial weights will be incorporated. Before delving into the data analysis, the main factors influencing the economic activity of the real estate market in the modern era will be addressed. Additionally, the classifications of real estate property, as well as the main methods of property valuation with examples will be studied, while the importance of the construction sector, sustainability and education in regional economic development will be analyzed as well. Moreover, unique features of the Greek real estate market will be highlighted, along with the impact of the Greek debt crisis on the sector.