Ανάλυση πραγματικών δικαιωμάτων προαίρεσης: εφαρμογές στην αξιολόγηση επενδύσεων κεφαλαίου στην αγορά ακίνητων

Αντικειμενικός σκοπός της παρούσας διπλωματικής εργασίας είναι η παρουσίαση των κυριότερων σημείων της θεωρίας των Πραγματικών Δικαιωμάτων (Real Options Theory), ως ένα εξελιγμένο και σύγχρονο εργαλείο στην ανάλυση επενδύσεων κεφαλαίου στην Αγορά Ακινήτων. Από όλους τους τομείς εφαρμογής της θεωρίας των Πραγματικών Δικαιωμάτων, οι ερευνητές αφιερώνουν ιδιαίτερα μεγάλη προσοχή στις επενδύσεις κεφαλαίου στην Αγορά Ακινήτων, κυρίως λόγω του ότι ο συγκεκριμένος κλάδος είναι ιδιαίτερα ασταθής και αβέβαιος, συνήθως χαρακτηρίζεται από αναστρεψιμότητα και υψηλά αμετάκλητα κόστη (sunk investments) αλλά παράλληλα εμφανίζει μεγάλες οικονομικές δυνατότητες και προοπτικές. Συγκεκριμένα, στην παρούσα μελέτη γίνεται μια εκτενής συζήτηση που έγκειται στην εφαρμογή της μεθόδου των Πραγματικών Δικαιωμάτων έναντι των ευρέως χρησιμοποιούμενων παραδοσιακών Προεξοφλητικών Μεθόδων αποτίμησης. Η διεθνής βιβλιογραφία σχολιάζει πως ο «στατικός» χαρακτήρας των Προεξοφλητικών Μεθόδων και το πολυσυζητημένο «Δίλημμα του Προεξοφλητικού Επιτοκίου» εμφανίζουν περιορισμούς που συχνά μπορεί να υποτιμήσουν επενδυτικά σχέδια υψηλών προοπτικών. H συνύπαρξη αβεβαιότητας και μεγάλου αμετάκλητου κόστους που συχνά χαρακτηρίζουν συγκεκριμένα επενδυτικά έργα, άρχισαν να απαιτούν πιο εξελιγμένες τεχνικές ανάλυσης, πόσο μάλλον σε ένα σύγχρονο κόσμο όπου έννοιες όπως ανταγωνιστικό πλεονέκτημα και ηγεσία της αγοράς είναι κυρίαρχες. Η ανάλυση των Πραγματικών Δικαιωμάτων προέκυψε λόγω της παραπάνω ανάγκης για μια νέα προσέγγιση. Τα μοντέλα των πραγματικών δικαιωμάτων έχουν τη βάση τους στην ανθρώπινη λογική συμπεριφορά και στηρίζονται στο ότι η διαχείριση ενός επενδυτικού έργου είναι μια συνεχής διαδικασία με σκοπό την μέγιστη απόδοση. Εφαρμόζονται στην αποτίμηση επενδύσεων με τρόπο δυναμικό, αντιμετωπίζοντας το αβέβαιο περιβάλλον περισσότερο ως ευκαιρία παρά ως αποτρεπτικό παράγοντα. Η μέθοδος, έχοντας τις ρίζες της στη θεωρία των χρηματοοικονομικών δικαιωμάτων και στο θεμελιώδες έργο των Black, Scholes και Merton (1973), κερδίζει συνεχώς έδαφος στο στρατηγικό σχεδιασμό των επενδύσεων, εντάσσοντας την ευελιξία ως κλειδί τόσο για την απόκτηση ανταγωνιστικού αποτελέσματος, όσο για τη δημιουργία μελλοντικών επενδυτικών ευκαιριών προς όφελος μιας επιχείρησης. Στην παρούσα διπλωματική εργασία παρουσιάζεται μια πρακτική εφαρμογή της ανάλυσης των Πραγματικών Δικαιωμάτων σε μελέτη περίπτωσης και συγκεκριμένα στην αξιολόγησή επενδυτικού σχεδίου που αφορά την αγορά και αξιοποίηση επαγγελματικού κτιρίου γραφειακών χώρων στην Αθήνα. Για την αποτίμηση της αξίας του έργου, εξετάζεται ένα σύνθετο χαρτοφυλάκιο τριών πραγματικών δικαιωμάτων κι εφαρμόζεται το Διωνυμικό Μοντέλο τιμολόγησης τους, μέσω ενός διωνυμικού δένδρου πέντε βημάτων. Τα αποτελέσματα της εφαρμογής συμφωνούν με αναφορές της βιβλιογραφίας, που υποστηρίζουν ότι σε περιβάλλον αβεβαιότητας η ενσωμάτωση της ευελιξίας στο στρατηγικό σχεδιασμό του επενδυτικού έργου μέσω της ανάλυσης των Πραγματικών Δικαιωμάτων, οδηγεί σε μια Διευρυμένη Καθαρά Παρούσα Αξία καθιστώντας την επένδυση περισσότερο ελκυστική. Η παρούσα διπλωματική εργασία έχει στόχο να παρακινήσει το ενδιαφέρον για περαιτέρω εμπειρική έρευνα και πρακτική εφαρμογή της νέας προσέγγισης των Πραγματικών Δικαιωμάτων στην αποτίμηση επενδύσεων κεφαλαίου στην αγορά ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα.