Μελέτη κινδύνου σε χαρτοφυλάκιο ακινήτων

Η παρούσα διπλωματική εργασία αποσκοπεί στην μελέτη του κινδύνου σε χαρτοφυλάκιο ακινήτων. Διαθέτοντας ένα δείγμα ακινήτων τα οποία είναι διαθέσιμα προς πώληση, η εργασία σκοπεύει να βρει τρόπο να προχωρήσει στην σύνθεση όλων των δυνατών χαρτοφυλακίων από τα οποία θα επιλέξει εκείνα τα χαρτοφυλάκια τα οποία δίνουν σε έναν ορθολογικό επενδυτή μέγιστη απόδοση σε δοσμένο επίπεδο κινδύνου. Τα χαρτοφυλάκια αυτά θα αποτελούν τα αποτελεσματικά χαρτοφυλάκια για τα οποία θα υπολογίσουμε την αναμενόμενη απόδοση και κίνδυνο, έτσι ώστε ο επενδυτής με βάση το επενδυτικό προφίλ του, τις προσδοκίες και τα διαθέσιμα χρήματα για επένδυση θα προχωρήσει στην τοποθέτηση των διαθέσιμων αποθεμάτων του, ως επένδυση σε ακίνητα. Ειδικότερα η ερευνητική εργασία διαρθρώνεται σε τέσσερα επιμέρους κεφάλαια. Στο 1ο κεφάλαιο, πραγματοποιείται αναφορά στο ακίνητο ως έννοια, και δίνονται οι ανάλογοι ορισμοί. Αναλύεται επίσης διεξοδικά η αξία του ακινήτου. Το πρώτο κεφάλαιο ολοκληρώνεται με τους παράγοντες που επηρεάζουν διαχρονικά την αξία του ακινήτου σε επίπεδο χώρας, πόλης, περιοχής πόλης και ακινήτου. Στο 2ο κεφάλαιο παρουσιάζεται το ακίνητο ως επένδυση. Συγκεκριμένα παρουσιάζονται οι παράγοντες που επηρεάζουν τέτοιου είδους επένδυση, τα πλεονεκτήματα αυτών καθώς και οι κίνδυνοι που ενέχουν. Ο κίνδυνος της αγοράς κίνδυνος είναι δεδομένος και δεν μπορεί ο επενδυτής να παρέμβει ώστε να τον μειώσει. Ο βασικότερος κίνδυνος προέρχεται από τη περιορισμένη ρευστότητα που χαρακτηρίζει την επένδυση σε ακίνητα, όπου «κλειδώνονται» κεφάλαια και όταν η πώληση πραγματοποιηθεί υπό το κράτος άμεσης ανάγκης κεφαλαίων τότε έχει ως άμεσο αποτέλεσμα την απώλεια κερδών ή ακόμα και την ζημιά. Στο 3ο κεφάλαιο βασιζόμενοι στη σύγχρονη θεωρία χαρτοφυλακίου κατά Markowitz, μελετάμε την συμπεριφορά ενός ορθολογικού επενδυτή. Η θεωρία χαρτοφυλακίου ασχολείται με τον καθορισμό των απαραίτητων ενεργειών που πρέπει να κάνει ένας επενδυτής ώστε να επιλέξει έναν άριστο συνδυασμό από διάφορα αξιόγραφα που έχει στη διάθεσή του. Το βέλτιστο χαρτοφυλάκιο αποτελείται από έναν άριστο συνδυασμό προσδοκώμενης αποδοτικότητας και κινδύνου ώστε να μεγιστοποιείται η χρησιμότητα του επενδυτή. Το 4ο κεφάλαιο, παρουσιάζει τα ακριβή δεδομένα, και περιγράφει αναλυτικά την διαδικασία δημιουργίας των χαρτοφυλακίων. Στηριζόμενοι στην βασική αρχή απαρίθμησης, προχωράμε στην σύνθεση όλων των δυνατών συνδυασμών χαρτοφυλακίων από το διαθέσιμο δείγμα ακινήτων. Το κεφάλαιο αυτό αποτελεί και την βάση για το επόμενο κεφάλαιο της πρακτικής πλέον ανάλυσης της διπλωματικής εργασίας. Υπολογίζει μεγέθη όπως αναμενόμενη απόδοση και κίνδυνο για το κάθε χαρτοφυλάκιο χωριστά και καταγράφει σχηματικά το αποτελεσματικό σύνορο για τα άριστα χαρτοφυλάκια.