Οικονομική ανάλυση των αγορών ακινήτων

Η αγορά ακινήτων αποτελεί μια ιδιαίτερη αγορά με σημαντική επίδραση στις μακροοικονομικές εξελίξεις και τη χρηματοοικονομική σταθερότητα. Η συστηματική παρακολούθηση και ανάλυση των εξελίξεων και των προοπτικών της αγοράς αυτής έχει επομένως πολύ μεγάλη σημασία, τόσο για την πληρέστερη αξιολόγηση των μακροοικονομικών συνθηκών και προοπτικών της εγχώριας οικονομίας αλλά και των διεθνών αγορών. Σε πολλές χώρες, η μεταβλητότητα που χαρακτηρίζει τις τιμές των ακινήτων θεωρείται ότι διαταράσσει τη μακροοικονομική ισορροπία του χρηματοπιστωτικού τομέα. Βασικό χαρακτηριστικό της ανάπτυξης στις αγορές ακινήτων αποτελεί η ραγδαία αύξηση των τιμών, η οποία συχνά «τροφοδοτείται» από επεκτατικές νομισματικές πολιτικές ή από μεγάλες εισροές κεφαλαίου από το εξωτερικό. Την αύξηση διαδέχεται οξεία ύφεση, η οποία έχει καθοριστικές συνέπειες για την αξιοπιστία του χρηματοπιστωτικού κλάδου. Το χρηματοπιστωτικό σύστημα συχνά δεν επηρεάζεται μόνο άμεσα αλλά και έμμεσα μέσω της επιδείνωσης της οικονομικής θέσης των πελατών, ιδιαίτερα των εταιρειών ακινήτων και των νοικοκυριών. Η παρούσα διπλωματική εργασία με τίτλο: «Οικονομική Ανάλυση των Αγορών Ακινήτων» πραγματεύεται το θεσμό της ακίνητης περιουσίας και κυρίως το σύγχρονο τρόπο λειτουργίας και συμμετοχής του στις ευρωπαϊκές αγορές. Στόχος της εργασίας αυτής αποτέλεσε η παρουσίαση των βασικών χαρακτηριστικών της αγοράς ακίνητης περιουσίας γενικότερα και ειδικότερα στην Ευρώπη μέσω της οικονομικής ανάλυσης των εταιρειών Real Estate σε 11 κράτη-μέλη της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Η εργασία χωρίζεται σε δύο βασικές ενότητες. Το Α΄ Μέρος περιλαμβάνει το θεωρητικό υπόβαθρο και το Β΄ Μέρος την τεχνική ανάλυση που το στελεχώνει. Στο Α΄ Μέρος, το οποίο αποτελείται από δύο επιμέρους κεφάλαια, επιχειρείται μια σύντομη σχετικά περιγραφή του θεσμού της ακίνητης περιουσίας και των σύγχρονων τάσεων που επικρατούν στη συνεχώς εξελισσόμενη αυτή αγορά σε ευρωπαϊκό επίπεδο. Στο Β΄ Μέρος, το οποίο αποτελεί το τεχνικό τμήμα της, παρουσιάζονται, αρχικά, μέθοδοι αξιολόγησης της επιχειρηματικής δραστηριότητας μέσω δεικτών απόδοσης και στη συνέχεια γίνεται ο υπολογισμός διαφόρων δεικτών χρηματοοικονομικής ευρωστίας εισηγμένων εταιρειών Real Estate για 11 αντιπροσωπευτικά κράτη-μέλη της Ευρωπαϊκής Ένωσης κατά τη διάρκεια της εξαετίας 2005-2010. Επιπλέον, γίνεται ανάλυση παλινδρόμησης και μια προσπάθεια ομαδοποίησης των δεδομένων μέσω της cluster analysis με 3 διαφορετικές μεθόδους για κάθε έτος ξεχωριστά. Τέλος, επίλογο της διπλωματικής αυτής εργασίας αποτελούν τα γενικά συμπεράσματα, τα οποία προκύπτουν μετά την επεξεργασία των ποσοτικών δεδομένων και τη σύνδεση τους με το θεωρητικό πλαίσιο που προηγείται. Οι πληροφορίες που συνελέγησαν για τη συγγραφή της εργασίας προέρχονται τόσο από βιβλιογραφικές πηγές και επιστημονικά περιοδικά, όσο και από διάφορες ηλεκτρονικές πηγές. Η ηλεκτρονική αρθρογραφία για τον κλάδο των ακινήτων διαθέτει πλούσιο όγκο πληροφοριών, οι οποίες καλύπτουν ευρεία ποικιλία θεματολογίας. Αντίθετα, όμως, από τη θεωρητική ανάλυση του εν λόγω θέματος, τα ποσοτικά στοιχεία που αφορούν τη δραστηριότητα της αγοράς ακινήτων είναι περιορισμένα και γι’ αυτό η συλλογή τους κατέστη ιδιαίτερα δύσκολη και χρονοβόρα.