Οικονομική ανάλυση της αγοράς ακίνητων: η επίδραση του αστικού πρασίνου στις αξίες κατοικίας, στους Δήμους Αθηναίων, Γαλατσίου, Νέας Φιλαδέλφειας-Νέας Χαλκηδόνας

Η παρούσα διπλωματική εργασία έχει ως στόχο να μελετήσει την επίδραση του αστικού πρασίνου στη διαμόρφωση της αξίας των διαμερισμάτων που χωροθετούνται σε τρεις γειτονικούς Δήμους της Αττικής (Δήμος Αθηναίων, Δήμος Γαλατσίου, Δήμος Νέας Φιλαδέλφειας - Νέας Χαλκηδόνας). Η βιβλιογραφική ανασκόπηση επικεντρώνεται σε α) βασικές θεωρητικές έννοιες που αφορούν τα ακίνητα, στα χαρακτηριστικά και τις ιδιομορφίες της ελληνικής αγοράς ακινήτων, στη χρηματοπιστωτική κρίση και την κατάσταση της κτηματαγοράς κατά τη δεκαετία 2008 – 2018, καθώς το δείγμα που χρησιμοποιείται στη μελέτη περίπτωση αφορά ζητούμενες τιμές πώλησης του τελευταίου έτους και β) στην έννοια του αστικού πρασίνου, στους τρόπους κατηγοριοποίησής του, στα οφέλη του για την καθημερινότητα των κατοίκων των πόλεων, αλλά και στον τρόπο με τον οποίο επιδρά στις αξίες των ακινήτων, μέσα από διεθνείς έρευνες. Η ψηφιοποίηση των χώρων αστικού πρασίνου της περιοχής μελέτης και ακολούθως ο υπολογισμός της επιφάνειάς τους, με τη χρήση των Γεωγραφικών Συστήματα πληροφοριών και συγκεκριμένα το λογισμικό ανοιχτού κώδικα QGIS, επιβεβαιώνει την ανεπάρκεια ελεύθερων χώρων στις ελληνικές πόλεις. Το μέγεθος των χώρων αυτών αποτέλεσε βασικό κριτήριο διάκρισής τους σε δύο κατηγορίες – πάρκα μεγάλης επιφάνειας (άνω των 7 στρεμμάτων), που συνήθως συνδέονται με αυξημένες ροές επισκεπτών και ορισμένοι ελεύθεροι χώροι υψηλής δημοτικότητας από τη μία και μικρότεροι χώροι, οι οποίοι περιλαμβάνουν κυρίως πάρκα και χώρους πρασίνου τοπικής κλίμακας (γειτονιάς) από την άλλη. Η γεωγραφικά σταθμισμένη παλινδρόμηση, ως στατιστική τεχνική μοντελοποίησης, υπέδειξε τον τρόπο συσχέτισης της αξίας των διαμερισμάτων του δείγματος (εξαρτημένη μεταβλητή) με την απόσταση αυτών από χώρους πρασίνου (μία από τις ανεξάρτητες μεταβλητές), που ανήκουν στις δύο παραπάνω κατηγορίες. Ο έλεγχος της χωρικής αυτοσυσχέτισης των μεταβλητών του μοντέλου, αλλά και η εκτέλεση της παλινδρόμησης πραγματοποιήθηκαν αξιοποιώντας το ελεύθερο λογισμικό Geoda. Το συμπέρασμα που κατέστη σαφές με τα αποτελέσματα της παλινδρόμησης, είναι η θετική επίδραση των μεγάλων χώρων αστικού πρασίνου στις αξίες των διαμερισμάτων, η οποία αυξάνεται με τη μείωση της απόστασης πάρκου - ακινήτου και η παράλληλα στατιστικά μη σημαντική επίδραση των μικρότερων ελεύθερων χώρων στις αξίες. Η ερμηνεία του αποτελέσματος αυτού επικεντρώνεται στα σημαντικότερα οφέλη των πάρκων υπερτοπικού χαρακτήρα σε σχέση με αυτά που δύναται να προσφέρει ένα πάρκο γειτονίας ή μια πλατεία μικρού μεγέθους, χώροι συχνά υποβαθμισμένοι, λόγω των δυσανάλογα – σε σχέση με το μέγεθός τους - αυξημένων ροών, από γειτονιές εξαιρετικά πυκνοκατοικημένες.