Στεγαστικά δάνεια και προστασία δανειοληπτών: θεσμικό πλαίσιο και νομολογιακή επισκόπηση της ενωσιακής και εθνικής έννομης τάξης

Τα στεγαστικά δάνεια αποτελώντας μορφή πίστωσης, υπό την έννοια της παροχής της τράπεζας προς τον πελάτη της, άμεσης χρηματοδότησης με σκοπό την αύξηση της αγοραστικής δύναμης του τελευταίου, στηρίζονται στην σχέση εμπιστοσύνης μεταξύ τους, αφενός μεν, ότι η πιστώτρια δεν θα θέσει σε κίνδυνο τα δικαιώματα του δανειολήπτη ως καταναλωτή και αντισυμβαλλομένου της, αφετέρου δε, ότι ο πελάτης θα είναι αξιόχρεος και πρόθυμος κατά τον συμφωνημένο χρόνο να επιστρέψει την οφειλόμενη παροχή. Περαιτέρω, η αγορά των στεγαστικών δανείων ή άλλως η στεγαστική πίστη, ως υποκατηγορία της κτηματικής πίστης, συνδέεται άμεσα με την χρηματοδότηση απόκτησης και χρήσης της γης ως στέγης ή χώρου καθώς και με επενδύσεις σε ακίνητα ή επί ακινήτων, μια αγορά που κατά την δεκαετία 2000 γνώρισε ιδιαίτερη αύξηση, ως συνέπεια και της εκρηκτικής ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων. Με την επερχόμενη, ωστόσο, οικονομική ύφεση ήδη από το 2008 και εφεξής, το ζήτημα των στεγαστικών δανείων και της προστασίας των δανειοληπτών αποκτά ακόμη ευρύτερο ενδιαφέρον, αντικατοπτρίζοντας την αλληλεπίδραση του πολιτικού και οικονομικού συστήματος τόσο σε εθνικό όσο και σε ενωσιακό επίπεδο. Έτσι, το ζήτημα της προστασίας των δανειοληπτών ξεπερνά κατά πολύ την υποχρέωση ενημέρωσης κατά το προσυμβατικό και συμβατικό στάδιο σύναψης του στεγαστικού δανείου, εντάσσοντάς τους στο προστατευτικό πλαίσιο του Ν.2251/ 1994 και φτάνοντας μέχρι την νομοθετική ρύθμιση των οφειλών τους ως υπερχρεωμένων φυσικών προσώπων με τον Ν.3869/2010. Μάλιστα, σε συνδυασμό με το ισχύον εθνικό θεσμικό πλαίσιο εξασφάλισης των εν λόγω πιστώσεων, το ζήτημα των στεγαστικών δανείων και της προστασίας των δανειοληπτών, ξεπερνά τα στενά όρια του εμπορικού και τραπεζικού δικαίου, συνιστά μέρος και συνέπεια της ευρύτερης χρηματοπιστωτικής κρίσης και καθιστά επιτακτική την ανάγκη περιφρούρησης του παρεχόμενου προστατευτικού πλαισίου προς τους οφειλέτες-δανειολήπτες στο πλαίσιο της αναγκαστικής ικανοποίησης των εν λόγω απαιτήσεων. Στο πλαίσιο της παρούσας διπλωματικής, η οποία για λόγους συστηματικούς χωρίζεται σε πέντε κεφάλαια, επιχειρείται μια σε βάθος επισκόπηση αφενός μεν του αντικειμένου της στεγαστικής πίστης, μέσα από την περιγραφή και ανάπτυξη της ιστορικής εξέλιξης αυτής σε εθνικό και ευρωπαϊκό επίπεδο, με ανάδειξη των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών του στεγαστικού τομέα και υπογράμμιση της ευθείας αλληλεπίδρασής του με την τραπεζική αγορά, αφετέρου δε, του νομοθετικού πλαισίου προστασίας του λήπτη στεγαστικού δανείου από καταχρηστικές και συνεπώς παράνομες πρακτικές στο περιθώριο των σχετικών συμβάσεων. Έχοντας, λοιπόν, ως αφετηρία την εξελιγκτική πορεία της αγοράς στεγαστικών δανείων στη Δυτική Ευρώπη και την Ελλάδα, περιγράφεται εννοιολογικά το εν λόγω μέσο πίστωσης και αναπτύσσεται το νομοθετικό πλαίσιο προστασίας του λήπτη στεγαστικού δανείου. Ώστε, στο πρώτο μέρος της διπλωματικής επιχειρείται η απεικόνιση της ιστορικής εξέλιξης και του αντικειμένου της στεγαστικής πίστης στην Ελλάδα και στην Ευρώπη (Κεφ. 1ο), με βασικό άξονα της ανάπτυξης αφενός μεν την αγορά κατοικίας και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του στεγαστικού τομέα στην Ελλάδα, αφετέρου δε τα επιμέρους εννοιολογικά στοιχεία (ορισμός, νομική φύση, είδη) της σχετικής πιστωτικής σύμβασης, ενώ στη συνέχεια εξετάζεται το νομοθετικό πλαίσιο προστασίας του λήπτη στεγαστικού δανείου (Κεφ. 2ο), με σαφή οριοθέτηση των περιγραφόμενων στο νόμο υποχρεώσεων των πιστωτικών ιδρυμάτων προς τους αντισυμβαλλομένους τους δανειολήπτες, καθώς και ανάδειξη των παρεχόμενων από την εθνική έννομη τάξη δικαιωμάτων των τελευταίων. Η εργασία αυτή θα ήταν ατελής αν δεν λάμβανε χώρα μια νομολογιακή επισκόπηση της ενωσιακής και εθνικής έννομης τάξης (Κεφ. 3ο), με στόχο την ανάδειξη των περιπτώσεων εκείνων που αποκτούν ιδιαίτερο ενδιαφέρον σε πρακτικό επίπεδο και οι οποίες επιτρέπουν την εναργέστερη αξιολόγηση των κρίσιμων νομικών ζητημάτων στο πλαίσιο της σχετικής θεματικής. Έτσι, παραθέτοντας τα μέσα εξώδικης αλλά και ένδικης προστασίας του δανειολήπτη ως καταναλωτή (Κεφ. 4ο), αναλύεται, εν συνεχεία, ο τρόπος με τον οποίο ο μέσος καταναλωτής δύναται να αξιώσει ατομικά ή συλλογικά την αποκατάσταση της εις βάρος του καταχρηστικής συμπεριφοράς, ενώ αναδεικνύεται και η αποτελεσματικότητα της εν λόγω παρεχόμενης έννομης προστασίας. Περαιτέρω, προκειμένου να αναδειχθεί στο σύνολό της η επικρατούσα κατά τον παρόντα χρόνο κατάσταση αναφορικά με το συγκεκριμένο είδος δανειοδότησης καθώς και να υπογραμμιστεί η ευθεία σχέση του με τις επικρατούσες οικονομικές συνθήκες στη χώρα μας και διεθνώς, στο τελευταίο κεφάλαιο της παρούσας (Κεφ. 5ο) επιχειρείται μια σκιαγράφηση των πρόσφατων νομοθετικών πρωτοβουλιών ενόψει της οικονομικής κρίσης, η οποία ξεκινώντας από την Αμερική, γρήγορα εξαπλώθηκε στην Ευρώπη και την Ελλάδα, καθιστώντας την εισοδηματική και εν γένει περιουσιακή κατάσταση των σχετικών δανειοληπτών δυσχερέστερη από ποτέ. \r\nΤελικά, λοιπόν, το προϊόν στεγαστικά δάνεια, εξετάζεται όχι μόνο από άποψη εμπορικού και αστικού δικαίου, αλλά πολύ περισσότερο με βάση το αποτελεσματικό νομικό οπλοστάσιο των διατάξεων του Ν.2251/1994 και των λοιπών νομοθετικών κειμένων, μέσα στο ευρύτερο κοινωνικο- οικονομικό φάσμα της παρούσας έντονης χρηματοπιστωτικής κρίσης. Ώστε, σκοπό και επιδίωξη της παρούσας διπλωματικής αποτελεί η κατά τρόπο συστηματικό και εκτενή παρουσίαση των ανακυπτόντων σε σχέση με τα στεγαστικά δάνεια και την προστασία των δανειοληπτών νομικών ζητημάτων, η ανάδειξη της κρίσιμης εθνικής και ενωσιακής νομολογίας καθώς και η εξωγωγή συμπερασμάτων ικανών να προάγουν τον προβληματισμό και να προωθήσουν κατά το δυνατό τη νομική επιστήμη.