Διερεύνηση των αξιών ακινήτων στη μητροπολιτική περιοχή της Αθήνας: εφαρμογή σύγχρονων μεθόδων χωρικής ανάλυσης

Στόχος της διατριβής είναι η διερεύνηση των αξιών των στεγαστικών ακινήτων του Λεκανοπέδιου Αττικής και η οριοθέτηση τοπικών αγορών στην υπό μελέτη αγορά κατοικίας. Ο στόχος αυτός προσεγγίστηκε στο πλαίσιο της θεωρίας των ηδονικών τιμών και μέσω των μεθόδων της χωρικής ανάλυσης και των υποδειγμάτων της χωρικής οικονομετρίας. Στο πρώτο μέρος της διατριβής παρουσιάζεται η γενική θεωρία των ηδονικών τιμών, η όποια αποτελεί το θεωρητικό πλαίσιο για να μελετηθεί ο τρόπος που διαμορφώνονται οι αξίες των ακινήτων. Στην αγορά ακινήτων η ζήτηση και κατά ακολουθία οι τιμές δεν κινούνται ομοιόμορφα σε όλους τους τύπους ακινήτων και σε όλες τις γεωγραφικές διαμερίσεις και τοπικές αγορές της. Για το λόγο αυτό, παρουσιάζεται η έννοια των τοπικών αγορών και η σημασία της οριοθέτησης τους στην εκτίμηση των ηδονικών υποδειγμάτων. Στο επόμενο μέρος γίνεται μια εκτενής παρουσίαση των μεθοδολογικών ζητημάτων που σχετίζονται με την επίδραση της δομής του χώρου. Και αυτό διότι το φαινόμενο που μελετάται στη διατριβή είναι ένα οικονομικό φαινόμενο που εξελίσσεται στο χώρο. Οι μετρήσεις για τις τιμές και για τα χαρακτηριστικά των ακινήτων, λαμβάνονται μέσα από μια συγκεκριμένη δομή του χώρου. Το πρόβλημα που αντιμετωπίζουμε είναι το πώς θα βγάλουμε την επίδραση της δομής του χώρου έτσι ώστε να μελετήσουμε το οικονομικό φαινόμενο που μας ενδιαφέρει, δηλαδή τις αξίες των ακινήτων και τους παράγοντες που τις διαμορφώνουν. Έτσι, αναλύονται οι χωρικές επιδράσεις στις οποίες οφείλεται η συστηματική μεταβολή των τιμών και των χαρακτηριστικών των ακινήτων στο χώρο. Επίσης καταγράφονται και συζητούνται τα υποδείγματα της χωρικής οικονομετρίας και ακολουθεί η παρουσίαση των μεθόδων εκτίμησής τους, δίνεται ιδιαίτερη προσοχή στις μήτρες χωρικών σταθμίσεων με τις οποίες περιγράφεται η δομή του χώρου. Και τέλος στο πλαίσιο του θεωρητικού και μεθοδολογικού τμήματος της διδακτορικής διατριβής παρουσιάζεται η τεχνική της ανάλυσης συστάδων με βάση την προσέγγιση που διατυπώθηκε από τον Silverman γι’ αυτήν, και στην οποία βασίστηκε ο αλγόριθμος που χρησιμοποιήθηκε για την οριοθέτηση των τοπικών αγορών ακινήτων στην υπό μελέτη περιοχή. Η ανάλυση βασίστηκε σε 32992 στεγαστικά ακίνητα από διαδικτυακές αγγελίες, η συλλογή των οποίων έγινε το Σεπτέμβριο του 2013. Τα χωρικά υποδείγματα που χρησιμοποιούνται για την οικονομετρική ανάλυση και την ενσωμάτωση των χωρικών επιδράσεων είναι το υπόδειγμα χωρικής υστέρησης (SAR), το υπόδειγμα χωρικού σφάλματος (SEM), το γενικό χωρικό υπόδειγμα (SAC) και το χωρικό υπόδειγμα Durbin (SDM). Μελετώνται δεκατρείς τρόποι κατασκευής της μήτρας χωρικών σταθμίσεων βασιζόμενοι στην απόσταση και στη γειτνίαση. Οι δεκατρείς εξειδικεύσεις της μήτρας χωρικών σταθμίσεων, με την οποία απεικονίζονται οι χωρικές επιδράσεις, εφαρμόζονται στα τέσσερα υποδείγματα της χωρικής οικονομετρίας και κατά συνέπεια διεξάγονται πενήντα δυο εξειδικεύσεις. Τα στατιστικά κριτήρια που χρησιμοποιήθηκαν για τον έλεγχο των υποδειγμάτων και τη συγκριτική ανάλυση των πενήντα δυο εξειδικεύσεων είναι ο συντελεστής προσδιορισμού, η διακύμανση των καταλοίπων, η τιμή της λογαριθμοποιημένης πιθανοφάνειας, το κριτήριο πληροφοριών Akaike και ο συντελεστής χωρικής αυτοσυσχέτισης του Moran. Σύμφωνα με τα αποτελέσματα, το γενικό χωρικό υπόδειγμα (SAC) με εξειδίκευση τη μήτρα χωρικών σταθμίσεων τα 15–πλησιέστερα ακίνητα είναι το καταλληλότερο ηδονικό υπόδειγμα. Το χωρικό υπόδειγμα SAC που χρησιμοποιήθηκε ελέγχθηκε ως προς την προγνωστική του ακρίβεια και υπολογίστηκαν οι πρώτοι παραγωγοί προκειμένου να υπολογιστεί η επίδραση της κάθε μεταβλητής στη διαμόρφωση της τιμής του ακινήτου (MWTP). Τα αποτελέσματα του μη χωρικού υποδείγματος OLS, το οποίο χρησιμοποιήθηκε για να προσδιοριστεί η εξειδίκευση του υποδείγματος των ηδονικών τιμών των ακινήτων της Αθήνας και στη συνέχεια να γίνουν: ο έλεγχος κανονικότητας του διαταρακτικού όρου, οι έλεγχοι ορθής εξειδίκευσης και οι έλεγχοι χωρικών επιδράσεων, συγκρίθηκαν με αυτά του SAC υποδείγματος. Η σύγκριση έγινε ως προς την προγνωστική τους ακρίβεια, ως προς της τιμές των συντελεστών και ως προς τις τιμές των τυπικών σφαλμάτων. Τα αποτελέσματα έδειξαν ότι οι προβλέψεις του χωρικού υποδείγματος SAC είναι πιο ακριβείς από αυτές του OLS υποδείγματος. Επίσης, τα MWTP διαφέρουν σημαντικά μεταξύ των δυο υποδειγμάτων, και πιο συγκεκριμένα το OLS υπόδειγμα κυρίως υπερεκτίμα τις επιδράσεις των μεταβλητών. Σημαντικό είναι το γεγονός ότι οι τιμές των τυπικών σφαλμάτων των συντελεστών, μειώνονται σημαντικά στο χωρικό υπόδειγμα. Αυτό έχει ως αποτελέσματα, στο SAC υπόδειγμα τα διαστήματα εμπιστοσύνης να είναι μικρότερα, γεγονός που εξασφαλίζει μεγαλύτερη ακρίβεια στις εκτιμήσεις των συντελεστών του υποδείγματος. Συμπερασματικά, σύμφωνα με τα ευρήματα της διατριβής, υπάρχουν έντεκα παράγοντες οι οποίοι διαμορφώνουν τις αξίες των ακινήτων και συμβάλλουν σημαντικά στη χωρική διακύμανση τους. Οι παράγοντες αυτοί είναι οι εξής: το μέγεθος του ακινήτου, η διαθεσιμότητα κλιματιστικού, οι μεταβλητές του πρώτου, δευτέρου, τρίτου, τετάρτου και πέμπτου ή μεγαλύτερου ορόφου, θεά στη θάλασσα, η ηλικία του ακινήτου, το αν το ακίνητο βρίσκεται στο υπόγειο και η απουσία ανελκυστήρα στην πολυκατοικία που βρίσκεται το προς πώληση ακίνητο. Επιπλέον, τα αποτελέσματα έδειξαν ότι οι σημαντικές διαφοροποιήσεις μεταξύ των τιμών που εκτιμούνται από το υπόδειγμα και αυτές των αγγελιών, παρατηρούνται στις ακριβές περιοχές της Αθήνας καθώς και ότι ακραίες εκτιμήσεις παρατηρούνται σε ακίνητα που βρίσκονται στα άκρα της περιοχής μελέτης. Όσον αφορά το πρότυπο της χωρικής συγκέντρωσης των προβλεπόμενων τιμών αυτό διαφοροποιείται στην περιοχή μελέτης, και σύμφωνα με τα αποτελέσματα της χωρικής παρεμβολής η αγορά ακινήτων της Αθήνας κατακερματίζεται σε τέσσερις τοπικές αγορές. Τέλος, η μεθοδολογία που αναπτύχθηκε για την οριοθέτηση τοπικών αγορών με βάση την τιμή της σχετικής συχνότητας του κάθε ακινήτου ανέδειξε τέσσερις διαφορετικές διαμερίσεις της ενιαίας αγοράς ακινήτων της μητροπολιτικής περιοχής της Αθήνας. Ωστόσο από τα στατιστικά κριτήρια που εφαρμοστήκαν ανέδειξαν ως το καταλληλότερο πλήθος των ομάδων τις εκατόν ογδόντα τοπικές αγορές. Επιπλέον, τα αποτελέσματα έδειξαν ότι τα όρια των 180 γειτονιών που δημιουργούνται προσεγγίζουν σε πολύ καλό βαθμό με τις περιοχές που παρατηρείται αλλαγή του χωρικού προτύπου των τιμών των ακινήτων.