Οικονομικές διακυμάνσεις και αγορές ακινήτων: συγκριτική ανάλυση της ευρωπαϊκής εμπειρίας

Αντικείμενο της παρούσας διπλωματικής εργασίας είναι η μελέτη των Οικονομικών Διακυμάνσεων στις Αγορές Ακινήτων και η εξέταση τυχόν συσχέτισης της κυκλικότητας των ακινήτων με τον οικονομικό κύκλο. Οι κύκλοι της αγοράς ακινήτων ποικίλουν σε ό, τι αφορά το εύρος τους, την περιοδικότητα και την επίδραση που ασκούν στην ευρύτερη οικονομία. Οι διακυμάνσεις στην αγορά ακινήτων είναι πολύ πιο πιθανές όταν οι χρονικές υστερήσεις της κατασκευαστικής δραστηριότητας είναι μεγάλης διάρκειας κι όταν η διάρκεια ζωής των ακινήτων είναι μικρή. Κατά το διάστημα 2007-2009, η κρίση που σχετιζόταν με τους τίτλους που ήταν εξασφαλισμένοι με στεγαστικά ενυπόθηκα δάνεια εξελίχθηκε σε μια ευρείας κλίμακας χρηματοπιστωτική και οικονομική κρίση στις Ηνωμένες Πολιτείες της Αμερικής. Η μεγάλη χρηματοπιστωτική κρίση επηρέασε εκτός από την αγορά κατοικίας των Ηνωμένων Πολιτειών και τις ευρωπαϊκές αγορές κυρίως αυτές της Νότιας Ευρώπης. Οι υφέσεις που έχουν σημειωθεί σε πολλές ανεπτυγμένες κι αναδυόμενες αγορές συνοδεύονταν από διάφορους τύπους οικονομικών διαταραχών, όπως συρρίκνωση της προσφοράς πιστώσεων κι απότομη πτώση των τιμών των περιουσιακών στοιχείων. Η έννοια του οικονομικού κύκλου μπορεί να γίνει κατανοητή μέσω των διακυμάνσεων επιλεγμένων οικονομικών μεταβλητών όπως οι τιμές κατοικίας. Ιδιαίτερη αναφορά γίνεται στις δημογραφικές αλλαγές που αποτελούν καθοριστικό παράγοντα της οικονομικής ανάπτυξης και της ζήτησης στην αγορά ακινήτων. Η σχέση μεταξύ τιμών κατοικίας και δημογραφικών στοιχείων, σε ό, τι αφορά τη δομή της ηλικίας και την αλλαγή του πληθυσμού, παρουσιάζει επομένως ιδιαίτερο ενδιαφέρον (baby-boomers, γήρανση πληθυσμού, μετανάστευση). Πέραν της θεωρητικής προσέγγισης του αντικειμένου, στο τελευταίο μέρος της εργασίας, παρουσιάζονται τα δεδομένα σε εθνικό επίπεδο που χρησιμοποιήθηκαν για τη συγκριτική ανάλυση της Ευρωπαϊκής Εμπειρίας, τα οποία λήφθηκαν από τον Οργανισμό Οικονομικής Συνεργασίας και Ανάπτυξης – ΟΟΣΑ. Συγκεκριμένα, μελετώνται και περιγράφονται ο δείκτης πραγματικών τιμών κατοικίας, ο δείκτης του λόγου τιμής κατοικίας προς ενοίκιο και ο δείκτης του λόγου τιμής κατοικίας προς εισόδημα. Ακολούθως, τίθενται προς σύγκριση διαγράμματα που περιγράφουν τη διαχρονική εξέλιξη των εξεταζόμενων δεικτών για έξι χώρες του ΟΟΣΑ που ανήκουν στη ζώνη του ευρώ, για τη Γερμανία, τη Γαλλία, την Ιταλία, την Ολλανδία, την Ισπανία και την Ελλάδα. Τέλος, τα αποτελέσματα της εμπειρικής ανάλυσης αποκαλύπτουν κυκλικές φάσεις ανόδου και καθόδου για τις αγορές κατοικίας των χωρών της Ευρωζώνης και δημιουργούν ορισμένα ερωτήματα για περαιτέρω διερεύνηση.