Επενδύσεις ακινήτων και φορολογικό περιβάλλον

Abstract

Η παρούσα διπλωματική εργασία εξετάζει τη σύνθετη και πολυδιάστατη σχέση μεταξύ της φορολογίας και των επενδύσεων στην αγορά ακινήτων, με ιδιαίτερη έμφαση στο ελληνικό περιβάλλον. Συγκεκριμένα, αναλύεται ο καθοριστικός ρόλος του φορολογικού πλαισίου στη διαμόρφωση των επενδυτικών αποφάσεων, των αποδόσεων και της συνολικής δυναμικής της αγοράς ακινήτων. Η εργασία ξεκινά με την παρουσίαση του θεωρητικού πλαισίου των επενδύσεων σε ακίνητα, καλύπτοντας έννοιες όπως η αξιολόγηση, οι αποδόσεις, οι κίνδυνοι και οι παράγοντες που επηρεάζουν τις επενδυτικές αποφάσεις. Στη συνέχεια, εξετάζεται λεπτομερώς το φορολογικό περιβάλλον στην Ελλάδα, αναλύοντας τους άμεσους και έμμεσους φόρους, οι οποίοι επιβάλλονται στην ακίνητη περιουσία, καθώς και τις σημαντικότερες φορολογικές αλλαγές που έλαβαν χώρα την περίοδο 2010-2025. Ιδιαίτερη προσοχή δίνεται στην επίδραση της φορολογίας στις επενδυτικές αποδόσεις, στον φορολογικό σχεδιασμό και στις στρατηγικές που υιοθετούν οι επενδυτές, συμπεριλαμβανομένης της συγκριτικής ανάλυσης μεταξύ φυσικών και νομικών προσώπων, καθώς και των επιπτώσεων στους ξένους επενδυτές και την αγορά της Golden Visa. Η εμπειρική ανάλυση περιλαμβάνει case studies που αφορούν εισοδηματικά ακίνητα στην Αθήνα, ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης (Airbnb), επενδύσεις μέσω Ανωνύμων Εταιρειών Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ), καθώς και μια συγκριτική ανάλυση των φορολογικών πλαισίων Ελλάδας, Κύπρου και Πορτογαλίας. Τα ευρήματα υπογραμμίζουν την πολυπλοκότητα και την αστάθεια του ελληνικού φορολογικού συστήματος, την υψηλή συνολική φορολογική επιβάρυνση, τις στρεβλώσεις στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, αλλά και την αποτελεσματικότητα των προγραμμάτων Golden Visa και των ειδικών φορολογικών καθεστώτων στην προσέλκυση επενδύσεων. Η εργασία ολοκληρώνεται με συμπεράσματα και προτάσεις πολιτικής για μια φορολογική μεταρρύθμιση που θα στοχεύει στην απλοποίηση, τη σταθεροποίηση, τον εξορθολογισμό της επιβάρυνσης και την ενίσχυση των κινήτρων για την προσέλκυση επενδύσεων στην αγορά ακινήτων, συμβάλλοντας, ως εκ τούτου, στην οικονομική ανάπτυξη και την ενίσχυση της ανταγωνιστικότητας της χώρας.This master’s thesis examines the complex and multifaceted relationship between taxation and real estate investments, with a particular focus on the Greek context. It analyzes the decisive role of the tax framework in shaping investment decisions, returns, and the overall dynamics of the real estate market. The thesis begins by presenting the theoretical framework of real estate investments, covering key concepts such as valuation, returns, risks, and the factors influencing investment behavior. Subsequently, the Greek tax environment is thoroughly examined, including both direct and indirect taxes imposed on real estate, as well as the most significant tax reforms implemented during the period 2010–2025. Special attention is given to the impact of taxation on investment returns, tax planning, and investor strategies, with a comparative analysis between natural and legal persons, as well as the implications for foreign investors and the Golden Visa market. The empirical analysis includes case studies on income-generating properties in Athens, short-term rental properties (Airbnb), investments through Real Estate Investment Companies (REICs), and a comparative evaluation of the tax frameworks in Greece, Cyprus, and Portugal. The findings highlight the complexity and instability of the Greek tax system, the high overall tax burden, distortions in short-term rentals, but also the effectiveness of Golden Visa programs and special tax regimes in attracting investments. The thesis concludes with policy recommendations for tax reform, aiming at simplification, stabilization, rationalization of the tax burden, and the enhancement of incentives to attract real estate investments, thereby contributing to economic growth and strengthening the country’s competitiveness.