Χαρακτηριστικά γραφείων και οικονομικές επιδόσεις στην Αθήνα

Abstract

Η παρούσα διπλωματική εργασία εστιάζει στην ανάλυση της αγοράς γραφειακών χώρων στην Αττική, εξετάζοντας τη συσχέτιση μεταξύ χαρακτηριστικών ακινήτων και των οικονομικών τους επιδόσεων. Στο πλαίσιο ραγδαίων οικονομικών μεταβολών και αυξανόμενης σημασίας της βιώσιμης ανάπτυξης, η μελέτη αυτή αξιοποιεί προηγμένα μεθοδολογικά εργαλεία για την εκτίμηση των παραγόντων που επηρεάζουν τη διαμόρφωση των τιμών. Στη παρούσα διπλωματική εργασία παρουσιάζεται το θεωρητικό πλαίσιο της αγοράς ακινήτων, με αναφορές στις έννοιες της αντικειμενικής και πραγματικής αξίας, καθώς και στις κατηγορίες ακινήτων. Γίνεται, επίσης, εισαγωγή στη σημασία των οικονομικών κύκλων και αναλύονται υποδείγματα, για την κατανόηση της σχέσης μεταξύ οικονομικών συνθηκών και ακινήτων. Επιπλέον, εστιάζει σε ιστορική αναδρομή και στη μελέτη της αγοράς γραφείων κατά την περίοδο 2012-2023, αναλύοντας παραμέτρους που επηρεάζουν την αξία τους, όπως η τοποθεσία, η ενεργειακή απόδοση και η παλαιότητα. Το ερευνητικό σκέλος βασίζεται σε δείγμα 2.127 γραφείων από την Αττική, με τη χρήση στατιστικών και οικονομετρικών μοντέλων με τη χρήση του ArcGis, όπως η χωρική αυτοσυσχέτιση (Local Moran’s I) και η Γεωγραφικά Σταθμισμένη Παλινδρόμηση (GWR). Τα αποτελέσματα υποδεικνύουν σημαντική χωρική διαφοροποίηση στις τιμές των γραφείων. Οι υψηλότερες τιμές εντοπίζονται στα Νότια Προάστια και το Κέντρο της Αθήνας, περιοχές με έντονη ζήτηση λόγω πρόσβασης σε υποδομές, αναπτυξιακών έργων και προστιθέμενης αξίας. Αντίθετα, τα Δυτικά Προάστια διατηρούν χαμηλότερες τιμές, αντανακλώντας περιορισμένη επενδυτική δραστηριότητα. Tα βασικά ευρήματα της παρούσας διπλωματικής εργασίας αναδεικνύουν τις κύριες τάσεις της αγοράς. Η ανάλυση επιβεβαιώνει ότι οι γραφειακοί χώροι με σύγχρονες προδιαγραφές και ενεργειακή αποδοτικότητα απολαμβάνουν αυξημένη ζήτηση. Παράλληλα, η πανδημία COVID-19 επιτάχυνε αλλαγές στα πρότυπα εργασίας, οδηγώντας σε αναπροσαρμογές στις απαιτήσεις για γραφειακούς χώρους. Το θεωρητικό υπόβαθρο και τα εμπειρικά δεδομένα της έρευνας καταδεικνύουν τη σημασία της χωρικής ανάλυσης και της χρήσης εξελιγμένων στατιστικών μοντέλων για τη βαθύτερη κατανόηση της δυναμικής της αγοράς. Συνολικά, η παρούσα διπλωματική εργασία συμβάλλει στην επιστημονική κατανόηση της αγοράς ακινήτων, προσφέροντας πρακτικές και θεωρητικές κατευθύνσεις για τους φορείς χάραξης πολιτικής και τους επενδυτές. Τα αποτελέσματα υπογραμμίζουν τη σημασία της βιωσιμότητας και της καινοτομίας για τη μελλοντική εξέλιξη της αγοράς γραφείων, ενσωματώνοντας ταυτόχρονα τις κοινωνικές και οικονομικές συνθήκες που διαμορφώνουν την αγορά.This dissertation focuses on the analysis of the office space market in Attica, examining the correlation between property characteristics and their economic performance. Amid rapid economic changes and the growing importance of sustainable development, this study employs advanced methodological tools to assess the factors influencing price formation. The theoretical framework of the real estate market is presented, including references to the concepts of objective and market value, as well as property categories. Additionally, the study introduces the significance of economic cycles and analyzes models to understand the relationship between economic conditions and real estate. It also offers a historical overview and examines the office market during the period 2012-2023, analyzing parameters such as location, energy efficiency, and building age that impact property values. The research is based on a sample of 2,127 office properties in Attica, employing statistical and econometric models using ArcGIS, including tools such as spatial autocorrelation (Local Moran’s I) and Geographically Weighted Regression (GWR). The results indicate significant spatial variation in office prices. Higher prices are concentrated in the Southern Suburbs and the Athens City Center, areas characterized by strong demand due to access to infrastructure, development projects, and added value. Conversely, the Western Suburbs maintain lower prices, reflecting limited investment activity. The key findings of this dissertation highlight the main trends in the office space market. The analysis confirms that office spaces with modern specifications and energy efficiency enjoy increased demand. Furthermore, the COVID-19 pandemic accelerated shifts in work models, prompting adjustments in office space requirements. The theoretical framework and empirical data of the study emphasize the importance of spatial analysis and the application of advanced statistical models to deepen the understanding of market dynamics. Overall, this dissertation contributes to the scientific understanding of the real estate market, offering practical and theoretical guidance for policymakers and investors. The findings underscore the importance of sustainability and innovation for the future development of the office market while incorporating the social and economic conditions shaping it.