Ανάλυση πραγματικών δικαιωμάτων προαίρεσης: εφαρμογές στην αξιολόγηση επενδύσεων κεφαλαίου στην αγορά ακίνητων
Τίτλος:
Real options analysis: applications to capital investment appraisal in the real property market
Κύρια Υπευθυνότητα:
Θεοχάρη, Μυρτώ Γ.
Επιβλέπων:
Καντιάνης, Δημήτριος Δ.
Θέματα:
Keywords:
Επενδύσεις Κεφαλαίου, Αγορά Ακινήτων, Αποτίμηση Επενδύσεων, Μέθοδος Προεξοφλημένων Ταμειακών Ροών, Πραγματικά Δικαιώματα, Αβεβαιότητα, Αμετακλητότητα, Ευελιξία, Στρατηγικός Σχεδιασμός, Διωνυμικό Μοντέλο Capital Budgeting, Real Estate Market, Investment Appraisal, Discounted Cash Flow Method, Real Options, Uncertainty, Flexibility, Strategic Planning, Binomial Model
Ημερομηνία Έκδοσης:
2023
Εκδότης:
Πάντειο Πανεπιστήμιο Κοινωνικών και Πολιτικών Επιστημών
Περίληψη:
Αντικειμενικός σκοπός της παρούσας διπλωματικής εργασίας είναι η παρουσίαση των κυριότερων σημείων της θεωρίας των Πραγματικών Δικαιωμάτων (Real Options Theory), ως ένα εξελιγμένο και σύγχρονο εργαλείο στην ανάλυση επενδύσεων κεφαλαίου στην Αγορά Ακινήτων. Από όλους τους τομείς εφαρμογής της θεωρίας των Πραγματικών Δικαιωμάτων, οι ερευνητές αφιερώνουν ιδιαίτερα μεγάλη προσοχή στις επενδύσεις κεφαλαίου στην Αγορά Ακινήτων, κυρίως λόγω του ότι ο συγκεκριμένος κλάδος είναι ιδιαίτερα ασταθής και αβέβαιος, συνήθως χαρακτηρίζεται από αναστρεψιμότητα και υψηλά αμετάκλητα κόστη (sunk investments) αλλά παράλληλα εμφανίζει μεγάλες οικονομικές δυνατότητες και προοπτικές. Συγκεκριμένα, στην παρούσα μελέτη γίνεται μια εκτενής συζήτηση που έγκειται στην εφαρμογή της μεθόδου των Πραγματικών Δικαιωμάτων έναντι των ευρέως χρησιμοποιούμενων παραδοσιακών Προεξοφλητικών Μεθόδων αποτίμησης. Η διεθνής βιβλιογραφία σχολιάζει πως ο «στατικός» χαρακτήρας των Προεξοφλητικών Μεθόδων και το πολυσυζητημένο «Δίλημμα του Προεξοφλητικού Επιτοκίου» εμφανίζουν περιορισμούς που συχνά μπορεί να υποτιμήσουν επενδυτικά σχέδια υψηλών προοπτικών. H συνύπαρξη αβεβαιότητας και μεγάλου αμετάκλητου κόστους που συχνά χαρακτηρίζουν συγκεκριμένα επενδυτικά έργα, άρχισαν να απαιτούν πιο εξελιγμένες τεχνικές ανάλυσης, πόσο μάλλον σε ένα σύγχρονο κόσμο όπου έννοιες όπως ανταγωνιστικό πλεονέκτημα και ηγεσία της αγοράς είναι κυρίαρχες. Η ανάλυση των Πραγματικών Δικαιωμάτων προέκυψε λόγω της παραπάνω ανάγκης για μια νέα προσέγγιση. Τα μοντέλα των πραγματικών δικαιωμάτων έχουν τη βάση τους στην ανθρώπινη λογική συμπεριφορά και στηρίζονται στο ότι η διαχείριση ενός επενδυτικού έργου είναι μια συνεχής διαδικασία με σκοπό την μέγιστη απόδοση. Εφαρμόζονται στην αποτίμηση επενδύσεων με τρόπο δυναμικό, αντιμετωπίζοντας το αβέβαιο περιβάλλον περισσότερο ως ευκαιρία παρά ως αποτρεπτικό παράγοντα. Η μέθοδος, έχοντας τις ρίζες της στη θεωρία των χρηματοοικονομικών δικαιωμάτων και στο θεμελιώδες έργο των Black, Scholes και Merton (1973), κερδίζει συνεχώς έδαφος στο στρατηγικό σχεδιασμό των επενδύσεων, εντάσσοντας την ευελιξία ως κλειδί τόσο για την απόκτηση ανταγωνιστικού αποτελέσματος, όσο για τη δημιουργία μελλοντικών επενδυτικών ευκαιριών προς όφελος μιας επιχείρησης. Στην παρούσα διπλωματική εργασία παρουσιάζεται μια πρακτική εφαρμογή της ανάλυσης των Πραγματικών Δικαιωμάτων σε μελέτη περίπτωσης και συγκεκριμένα στην αξιολόγησή επενδυτικού σχεδίου που αφορά την αγορά και αξιοποίηση επαγγελματικού κτιρίου γραφειακών χώρων στην Αθήνα. Για την αποτίμηση της αξίας του έργου, εξετάζεται ένα σύνθετο χαρτοφυλάκιο τριών πραγματικών δικαιωμάτων κι εφαρμόζεται το Διωνυμικό Μοντέλο τιμολόγησης τους, μέσω ενός διωνυμικού δένδρου πέντε βημάτων. Τα αποτελέσματα της εφαρμογής συμφωνούν με αναφορές της βιβλιογραφίας, που υποστηρίζουν ότι σε περιβάλλον αβεβαιότητας η ενσωμάτωση της ευελιξίας στο στρατηγικό σχεδιασμό του επενδυτικού έργου μέσω της ανάλυσης των Πραγματικών Δικαιωμάτων, οδηγεί σε μια Διευρυμένη Καθαρά Παρούσα Αξία καθιστώντας την επένδυση περισσότερο ελκυστική. Η παρούσα διπλωματική εργασία έχει στόχο να παρακινήσει το ενδιαφέρον για περαιτέρω εμπειρική έρευνα και πρακτική εφαρμογή της νέας προσέγγισης των Πραγματικών Δικαιωμάτων στην αποτίμηση επενδύσεων κεφαλαίου στην αγορά ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα.
Abstract:
The subject thesis scopes to present the main points of the Real Option Theory as a sophisticated and modern tool for capital budgeting and real estate investment valuation. Of all the economic sectors where Real Option Theory is applied, literature and researchers pay particular attention to capital investments in the real property market, mainly since this particular market is highly unstable, usually characterized by uncertainty, irreversibility and high sunk investment costs, though at the same time it provides great financial potential. The subject study presents an extensive discussion that lies in the application of the Real Options approach against the widely used traditional Discounted Valuation Methods. International literature argues that the "static" character of the Discounted Cash Flow Methods and the much-discussed "Discount Rate Dilemma" show limitations that can often lead to underinvestment, rejecting projects of high potential. The coexistence of uncertainty and large sunk costs that often characterize specific investment projects, require more sophisticated valuation techniques, mainly in a modern world where such concepts as competitive advantage and market leadership are dominant. Real Options analysis arose out of the abovementioned need for a new approach. Real options models are based on human rational behavior. They are in line with the fact that investment project management is a continuous process aiming for the maximum performance. They are applied to investment valuation in a dynamic manner, considering uncertainty as an opportunity rather than a limiting factor. The Real Options approach, having its roots in the financial options theory and the seminal work of Black, Scholes and Merton (1973), is constantly gaining ground in the investment strategic planning, incorporating flexibility as the key both to obtaining a competitive advantage and to creating future investment opportunities. The subject thesis presents a practical application of the Real Options analysis in a case study, specifically in the valuation of an investment project concerning the purchase and utilization of a commercial office building in Athens. To assess the project’s value, a complex portfolio of three real options is examined and the Binomial Pricing Model is applied, through a five-step binomial tree. The results of the subject application agree with literature reports pointing out that within an uncertain environment, incorporating flexibility in the strategic planning of the investment project through Real Options analysis, leads to an Expanded Net Present Value, thus making the investment more attractive. This thesis aims to stimulate interest in further empirical research and practical application of the new Real Options approach to the valuation of capital investment appraisal in the real property market in Greece.
Περιγραφή:
Διπλωματική εργασία - Πάντειο Πανεπιστήμιο. Τμήμα Οικονομικής και Περιφερειακής Ανάπτυξης, ΠΜΣ, κατεύθυνση Αστικής και Περιφερειακής Ανάπτυξης, 2023
