Οικονομική ανάλυση της αγοράς ακίνητων: η επίδραση του αστικού πρασίνου στις αξίες κατοικίας, στους Δήμους Αθηναίων, Γαλατσίου, Νέας Φιλαδέλφειας-Νέας Χαλκηδόνας
Τίτλος:
Economic analysis of the real estate market: the effect of urban parks and green spaces on the formation of the market value of residential properties located in three municipalities of Attica (Athens, Galatsi and Nea Filadelfeia-Nea Chalkidona)
Πάντειο Πανεπιστήμιο Κοινωνικών και Πολιτικών Επιστημών
Περίληψη:
Η παρούσα διπλωματική εργασία έχει ως στόχο να μελετήσει την επίδραση του αστικού πρασίνου στη διαμόρφωση της αξίας των διαμερισμάτων που χωροθετούνται σε τρεις γειτονικούς Δήμους της Αττικής (Δήμος Αθηναίων, Δήμος Γαλατσίου, Δήμος Νέας Φιλαδέλφειας - Νέας Χαλκηδόνας). Η βιβλιογραφική ανασκόπηση επικεντρώνεται σε α) βασικές θεωρητικές έννοιες που αφορούν τα ακίνητα, στα χαρακτηριστικά και τις ιδιομορφίες της ελληνικής αγοράς ακινήτων, στη χρηματοπιστωτική κρίση και την κατάσταση της κτηματαγοράς κατά τη δεκαετία 2008 – 2018, καθώς το δείγμα που χρησιμοποιείται στη μελέτη περίπτωση αφορά ζητούμενες τιμές πώλησης του τελευταίου έτους και β) στην έννοια του αστικού πρασίνου, στους τρόπους κατηγοριοποίησής του, στα οφέλη του για την καθημερινότητα των κατοίκων των πόλεων, αλλά και στον τρόπο με τον οποίο επιδρά στις αξίες των ακινήτων, μέσα από διεθνείς έρευνες. Η ψηφιοποίηση των χώρων αστικού πρασίνου της περιοχής μελέτης και ακολούθως ο υπολογισμός της επιφάνειάς τους, με τη χρήση των Γεωγραφικών Συστήματα πληροφοριών και συγκεκριμένα το λογισμικό ανοιχτού κώδικα QGIS, επιβεβαιώνει την ανεπάρκεια ελεύθερων χώρων στις ελληνικές πόλεις. Το μέγεθος των χώρων αυτών αποτέλεσε βασικό κριτήριο διάκρισής τους σε δύο κατηγορίες – πάρκα μεγάλης επιφάνειας (άνω των 7 στρεμμάτων), που συνήθως συνδέονται με αυξημένες ροές επισκεπτών και ορισμένοι ελεύθεροι χώροι υψηλής δημοτικότητας από τη μία και μικρότεροι χώροι, οι οποίοι περιλαμβάνουν κυρίως πάρκα και χώρους πρασίνου τοπικής κλίμακας (γειτονιάς) από την άλλη. Η γεωγραφικά σταθμισμένη παλινδρόμηση, ως στατιστική τεχνική μοντελοποίησης, υπέδειξε τον τρόπο συσχέτισης της αξίας των διαμερισμάτων του δείγματος (εξαρτημένη μεταβλητή) με την απόσταση αυτών από χώρους πρασίνου (μία από τις ανεξάρτητες μεταβλητές), που ανήκουν στις δύο παραπάνω κατηγορίες. Ο έλεγχος της χωρικής αυτοσυσχέτισης των μεταβλητών του μοντέλου, αλλά και η εκτέλεση της παλινδρόμησης πραγματοποιήθηκαν αξιοποιώντας το ελεύθερο λογισμικό Geoda. Το συμπέρασμα που κατέστη σαφές με τα αποτελέσματα της παλινδρόμησης, είναι η θετική επίδραση των μεγάλων χώρων αστικού πρασίνου στις αξίες των διαμερισμάτων, η οποία αυξάνεται με τη μείωση της απόστασης πάρκου - ακινήτου και η παράλληλα στατιστικά μη σημαντική επίδραση των μικρότερων ελεύθερων χώρων στις αξίες. Η ερμηνεία του αποτελέσματος αυτού επικεντρώνεται στα σημαντικότερα οφέλη των πάρκων υπερτοπικού χαρακτήρα σε σχέση με αυτά που δύναται να προσφέρει ένα πάρκο γειτονίας ή μια πλατεία μικρού μεγέθους, χώροι συχνά υποβαθμισμένοι, λόγω των δυσανάλογα – σε σχέση με το μέγεθός τους - αυξημένων ροών, από γειτονιές εξαιρετικά πυκνοκατοικημένες.
Abstract:
This master thesis aims to study the effect of urban parks and green spaces on the formation of the market value of apartments, located in three neighboring municipalities of Attica (Municipality of Athens, Municipality of Galatsi, and Municipality of Nea Filadelfeia - Nea Chalkidona). The literature review focuses on: a) basic theoretical concepts related to real estate, attributes of the Greek real estate market, the period of financial crisis and the market commentary during the decade 2008-2018 and b) the definition of urban green spaces, their multiple benefits on the daily lives of citizens, but also the way it affects the market value of the residential properties. The digitization of the green spaces, falling within the subject area, was achieved using the Geographic Information Systems (GIS) and namely the QGIS open-source system. These spaces were categorized into two groups, taking into consideration mainly their size. The first group includes green spaces, of high reputation and significance for the city of Athens, usually exceeding a total area of 7,000 sq m. The second group refers mainly to neighborhood parks and squares of smaller size and significance, visited only by local residents. The effect of the aforementioned urban green spaces on the apartments’ value has been estimated via the Geographically Weighted Regression (GWR). It is stressed that Geoda is the open-source software used in order to explore the spatial autocorrelation of the model variables and conduct the regression analysis. Taking into consideration the results of the GWR analysis, we conclude that the impact of the first category of green spaces on the selling prices of the apartments is positive. This impact is considered within the regression model as proximity in terms of distance - the shorter the distance of such a green space from a property, the more increased the value of the latter. On the other hand, the neighborhood parks of the subject area don’t affect the formation of the properties’ value. We assume that the result is connected with the degradation of these overcrowded parks, falling within densely populated districts of low living conditions.
Περιγραφή:
Διπλωματική εργασία - Πάντειο Πανεπιστήμιο. Τμήμα Οικονομικής και Περιφερειακής Ανάπτυξης, ΠΜΣ, κατεύθυνση Αστικής και Περιφερειακής Ανάπτυξης, 2023
