Οικονομικές διακυμάνσεις και αγορές ακινήτων: συγκριτική ανάλυση της ευρωπαϊκής εμπειρίας
Τίτλος:
Economic fluctuations and real estate markets: a comparative analysis of european experience
Κύρια Υπευθυνότητα:
Σεγγούνη, Δήμητρα Η.
Επιβλέπων:
Ροβολής, Αντώνης
Θέματα:
Keywords:
Οικονομικές διακυμάνσεις, αγορές ακινήτων, Ευρώπη, χρηματοπιστωτικές κρίσεις, κερδοσκοπικές φούσκες, υφέσεις, μακροχρόνια οικονομική στασιμότητα, δημογραφικά στοιχεία, πραγματικές τιμές κατοικίας, δείκτης λόγου τιμής κατοικίας προς εισόδημα, δείκτης λόγου τιμής κατοικίας προς ενοίκιο Economic fluctuations, real estate markets, Europe, financial crises, speculative bubbles, recessions, secular stagnation, demographics, real house prices, price to income ratio, price to rent ratio
Ημερομηνία Έκδοσης:
2017
Εκδότης:
Πάντειο Πανεπιστήμιο Κοινωνικών και Πολιτικών Επιστημών
Περίληψη:
Αντικείμενο της παρούσας διπλωματικής εργασίας είναι η μελέτη των Οικονομικών Διακυμάνσεων στις Αγορές Ακινήτων και η εξέταση τυχόν συσχέτισης της κυκλικότητας των ακινήτων με τον οικονομικό κύκλο. Οι κύκλοι της αγοράς ακινήτων ποικίλουν σε ό, τι αφορά το εύρος τους, την περιοδικότητα και την επίδραση που ασκούν στην ευρύτερη οικονομία. Οι διακυμάνσεις στην αγορά ακινήτων είναι πολύ πιο πιθανές όταν οι χρονικές υστερήσεις της κατασκευαστικής δραστηριότητας είναι μεγάλης διάρκειας κι όταν η διάρκεια ζωής των ακινήτων είναι μικρή. Κατά το διάστημα 2007-2009, η κρίση που σχετιζόταν με τους τίτλους που ήταν εξασφαλισμένοι με στεγαστικά ενυπόθηκα δάνεια εξελίχθηκε σε μια ευρείας κλίμακας χρηματοπιστωτική και οικονομική κρίση στις Ηνωμένες Πολιτείες της Αμερικής. Η μεγάλη χρηματοπιστωτική κρίση επηρέασε εκτός από την αγορά κατοικίας των Ηνωμένων Πολιτειών και τις ευρωπαϊκές αγορές κυρίως αυτές της Νότιας Ευρώπης. Οι υφέσεις που έχουν σημειωθεί σε πολλές ανεπτυγμένες κι αναδυόμενες αγορές συνοδεύονταν από διάφορους τύπους οικονομικών διαταραχών, όπως συρρίκνωση της προσφοράς πιστώσεων κι απότομη πτώση των τιμών των περιουσιακών στοιχείων. Η έννοια του οικονομικού κύκλου μπορεί να γίνει κατανοητή μέσω των διακυμάνσεων επιλεγμένων οικονομικών μεταβλητών όπως οι τιμές κατοικίας. Ιδιαίτερη αναφορά γίνεται στις δημογραφικές αλλαγές που αποτελούν καθοριστικό παράγοντα της οικονομικής ανάπτυξης και της ζήτησης στην αγορά ακινήτων. Η σχέση μεταξύ τιμών κατοικίας και δημογραφικών στοιχείων, σε ό, τι αφορά τη δομή της ηλικίας και την αλλαγή του πληθυσμού, παρουσιάζει επομένως ιδιαίτερο ενδιαφέρον (baby-boomers, γήρανση πληθυσμού, μετανάστευση). Πέραν της θεωρητικής προσέγγισης του αντικειμένου, στο τελευταίο μέρος της εργασίας, παρουσιάζονται τα δεδομένα σε εθνικό επίπεδο που χρησιμοποιήθηκαν για τη συγκριτική ανάλυση της Ευρωπαϊκής Εμπειρίας, τα οποία λήφθηκαν από τον Οργανισμό Οικονομικής Συνεργασίας και Ανάπτυξης – ΟΟΣΑ. Συγκεκριμένα, μελετώνται και περιγράφονται ο δείκτης πραγματικών τιμών κατοικίας, ο δείκτης του λόγου τιμής κατοικίας προς ενοίκιο και ο δείκτης του λόγου τιμής κατοικίας προς εισόδημα. Ακολούθως, τίθενται προς σύγκριση διαγράμματα που περιγράφουν τη διαχρονική εξέλιξη των εξεταζόμενων δεικτών για έξι χώρες του ΟΟΣΑ που ανήκουν στη ζώνη του ευρώ, για τη Γερμανία, τη Γαλλία, την Ιταλία, την Ολλανδία, την Ισπανία και την Ελλάδα. Τέλος, τα αποτελέσματα της εμπειρικής ανάλυσης αποκαλύπτουν κυκλικές φάσεις ανόδου και καθόδου για τις αγορές κατοικίας των χωρών της Ευρωζώνης και δημιουργούν ορισμένα ερωτήματα για περαιτέρω διερεύνηση.
Abstract:
The objective of this thesis is to study the Economic Fluctuations in Real Estate Markets by linking real estate cycles to economic cycle. Property cycles are varied in terms of their amplitude, their periodicity and the impact they exert on the wider economy. Real estate fluctuations are much more likely to occur when development lags are long and asset durability is low. Over the period 2007-2009, the crisis associated with mortgage-backed securities has evolved into a large-scale financial and economic crisis in the USA. The Great Financial Crisis (GFC) affected not only the USA housing market but also the countries of Europe, especially those in Southern Europe. The recessions experienced by many advanced and emerging markets have been accompanied by various types of financial disruptions, such as contractions in the supply of credit and sharp declines in asset prices. The concept of financial cycle can be understood through fluctuations of selected financial variables such as house prices. Demographic changes constitute key factors of economic growth and real estate market demand. Therefore, the relationship between demographics and house prices presents a particular interest in terms of age structure and population change (baby-boomers, ageing population, migration). Taking into consideration European experience, this thesis then proceeds to analyse and compare the national-level data obtained from OECD Analytical House Price database source published on the internet. In particular, the real house prices index, the price to rent ratio and the price to income ratio are described. Τhe comparative analysis is presented as well as diagrams illustrating the evolution of the indexes for selected Euro Area countries: Germany, France, Italy, Netherlands, Spain and Greece. Finally, the results of this empirical analysis reveal episodes of upswings and downswings for the eurozone’s housing market over the period 1970-2015 and raise some questions for further research.
Περιγραφή:
Διπλωματική εργασία - Πάντειο Πανεπιστήμιο. Τμήμα Οικονομικής και Περιφερειακής Ανάπτυξης, ΠΜΣ, κατεύθυνση Αστικής και Περιφερειακής Ανάπτυξης, 2017
