Στεγαστικά δάνεια και προστασία δανειοληπτών: θεσμικό πλαίσιο και νομολογιακή επισκόπηση της ενωσιακής και εθνικής έννομης τάξης
Τίτλος:
Mortgage loans and protection of borrowers: institutional framework and jurisprudential overview of EU and national legal order
Κύρια Υπευθυνότητα:
Βαθρακογιάννη, Δήμητρα Χ.
Επιβλέπων:
Μπώλος, ΄Αγγελος Π.
Θέματα:
Keywords:
Στεγαστικά δάνεια, προστασία δανειοληπτών, δανειολήπτης ως καταναλωτής, Ν. 2251/1994, νομολογία ΔικΕΕ για στεγαστικά δάνεια, στεγαστικά σε ελβετικό φράγκο, κώδικας δεοντολογίας τραπεζών, εξώδικη προστασία, υπερχρεωμένα νοικοκυριά Mortgages, protection of borrowers, borrower as a consumer, law 2251/1994, EU law cases for mortgages, mortgages in Swiss francs, bank code of conduct, court protection, indebted households
Ημερομηνία Έκδοσης:
2016
Εκδότης:
Πάντειο Πανεπιστήμιο Κοινωνικών και Πολιτικών Επιστημών
Περίληψη:
Τα στεγαστικά δάνεια αποτελώντας μορφή πίστωσης, υπό την έννοια της παροχής της τράπεζας προς τον πελάτη της, άμεσης χρηματοδότησης με σκοπό την αύξηση της αγοραστικής δύναμης του τελευταίου, στηρίζονται στην σχέση εμπιστοσύνης μεταξύ τους, αφενός μεν, ότι η πιστώτρια δεν θα θέσει σε κίνδυνο τα δικαιώματα του δανειολήπτη ως καταναλωτή και αντισυμβαλλομένου της, αφετέρου δε, ότι ο πελάτης θα είναι αξιόχρεος και πρόθυμος κατά τον συμφωνημένο χρόνο να επιστρέψει την οφειλόμενη παροχή. Περαιτέρω, η αγορά των στεγαστικών δανείων ή άλλως η στεγαστική πίστη, ως υποκατηγορία της κτηματικής πίστης, συνδέεται άμεσα με την χρηματοδότηση απόκτησης και χρήσης της γης ως στέγης ή χώρου καθώς και με επενδύσεις σε ακίνητα ή επί ακινήτων, μια αγορά που κατά την δεκαετία 2000 γνώρισε ιδιαίτερη αύξηση, ως συνέπεια και της εκρηκτικής ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων. Με την επερχόμενη, ωστόσο, οικονομική ύφεση ήδη από το 2008 και εφεξής, το ζήτημα των στεγαστικών δανείων και της προστασίας των δανειοληπτών αποκτά ακόμη ευρύτερο ενδιαφέρον, αντικατοπτρίζοντας την αλληλεπίδραση του πολιτικού και οικονομικού συστήματος τόσο σε εθνικό όσο και σε ενωσιακό επίπεδο. Έτσι, το ζήτημα της προστασίας των δανειοληπτών ξεπερνά κατά πολύ την υποχρέωση ενημέρωσης κατά το προσυμβατικό και συμβατικό στάδιο σύναψης του στεγαστικού δανείου, εντάσσοντάς τους στο προστατευτικό πλαίσιο του Ν.2251/ 1994 και φτάνοντας μέχρι την νομοθετική ρύθμιση των οφειλών τους ως υπερχρεωμένων φυσικών προσώπων με τον Ν.3869/2010. Μάλιστα, σε συνδυασμό με το ισχύον εθνικό θεσμικό πλαίσιο εξασφάλισης των εν λόγω πιστώσεων, το ζήτημα των στεγαστικών δανείων και της προστασίας των δανειοληπτών, ξεπερνά τα στενά όρια του εμπορικού και τραπεζικού δικαίου, συνιστά μέρος και συνέπεια της ευρύτερης χρηματοπιστωτικής κρίσης και καθιστά επιτακτική την ανάγκη περιφρούρησης του παρεχόμενου προστατευτικού πλαισίου προς τους οφειλέτες-δανειολήπτες στο πλαίσιο της αναγκαστικής ικανοποίησης των εν λόγω απαιτήσεων. Στο πλαίσιο της παρούσας διπλωματικής, η οποία για λόγους συστηματικούς χωρίζεται σε πέντε κεφάλαια, επιχειρείται μια σε βάθος επισκόπηση αφενός μεν του αντικειμένου της στεγαστικής πίστης, μέσα από την περιγραφή και ανάπτυξη της ιστορικής εξέλιξης αυτής σε εθνικό και ευρωπαϊκό επίπεδο, με ανάδειξη των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών του στεγαστικού τομέα και υπογράμμιση της ευθείας αλληλεπίδρασής του με την τραπεζική αγορά, αφετέρου δε, του νομοθετικού πλαισίου προστασίας του λήπτη στεγαστικού δανείου από καταχρηστικές και συνεπώς παράνομες πρακτικές στο περιθώριο των σχετικών συμβάσεων. Έχοντας, λοιπόν, ως αφετηρία την εξελιγκτική πορεία της αγοράς στεγαστικών δανείων στη Δυτική Ευρώπη και την Ελλάδα, περιγράφεται εννοιολογικά το εν λόγω μέσο πίστωσης και αναπτύσσεται το νομοθετικό πλαίσιο προστασίας του λήπτη στεγαστικού δανείου. Ώστε, στο πρώτο μέρος της διπλωματικής επιχειρείται η απεικόνιση της ιστορικής εξέλιξης και του αντικειμένου της στεγαστικής πίστης στην Ελλάδα και στην Ευρώπη (Κεφ. 1ο), με βασικό άξονα της ανάπτυξης αφενός μεν την αγορά κατοικίας και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του στεγαστικού τομέα στην Ελλάδα, αφετέρου δε τα επιμέρους εννοιολογικά στοιχεία (ορισμός, νομική φύση, είδη) της σχετικής πιστωτικής σύμβασης, ενώ στη συνέχεια εξετάζεται το νομοθετικό πλαίσιο προστασίας του λήπτη στεγαστικού δανείου (Κεφ. 2ο), με σαφή οριοθέτηση των περιγραφόμενων στο νόμο υποχρεώσεων των πιστωτικών ιδρυμάτων προς τους αντισυμβαλλομένους τους δανειολήπτες, καθώς και ανάδειξη των παρεχόμενων από την εθνική έννομη τάξη δικαιωμάτων των τελευταίων. Η εργασία αυτή θα ήταν ατελής αν δεν λάμβανε χώρα μια νομολογιακή επισκόπηση της ενωσιακής και εθνικής έννομης τάξης (Κεφ. 3ο), με στόχο την ανάδειξη των περιπτώσεων εκείνων που αποκτούν ιδιαίτερο ενδιαφέρον σε πρακτικό επίπεδο και οι οποίες επιτρέπουν την εναργέστερη αξιολόγηση των κρίσιμων νομικών ζητημάτων στο πλαίσιο της σχετικής θεματικής. Έτσι, παραθέτοντας τα μέσα εξώδικης αλλά και ένδικης προστασίας του δανειολήπτη ως καταναλωτή (Κεφ. 4ο), αναλύεται, εν συνεχεία, ο τρόπος με τον οποίο ο μέσος καταναλωτής δύναται να αξιώσει ατομικά ή συλλογικά την αποκατάσταση της εις βάρος του καταχρηστικής συμπεριφοράς, ενώ αναδεικνύεται και η αποτελεσματικότητα της εν λόγω παρεχόμενης έννομης προστασίας. Περαιτέρω, προκειμένου να αναδειχθεί στο σύνολό της η επικρατούσα κατά τον παρόντα χρόνο κατάσταση αναφορικά με το συγκεκριμένο είδος δανειοδότησης καθώς και να υπογραμμιστεί η ευθεία σχέση του με τις επικρατούσες οικονομικές συνθήκες στη χώρα μας και διεθνώς, στο τελευταίο κεφάλαιο της παρούσας (Κεφ. 5ο) επιχειρείται μια σκιαγράφηση των πρόσφατων νομοθετικών πρωτοβουλιών ενόψει της οικονομικής κρίσης, η οποία ξεκινώντας από την Αμερική, γρήγορα εξαπλώθηκε στην Ευρώπη και την Ελλάδα, καθιστώντας την εισοδηματική και εν γένει περιουσιακή κατάσταση των σχετικών δανειοληπτών δυσχερέστερη από ποτέ. \r\nΤελικά, λοιπόν, το προϊόν στεγαστικά δάνεια, εξετάζεται όχι μόνο από άποψη εμπορικού και αστικού δικαίου, αλλά πολύ περισσότερο με βάση το αποτελεσματικό νομικό οπλοστάσιο των διατάξεων του Ν.2251/1994 και των λοιπών νομοθετικών κειμένων, μέσα στο ευρύτερο κοινωνικο- οικονομικό φάσμα της παρούσας έντονης χρηματοπιστωτικής κρίσης. Ώστε, σκοπό και επιδίωξη της παρούσας διπλωματικής αποτελεί η κατά τρόπο συστηματικό και εκτενή παρουσίαση των ανακυπτόντων σε σχέση με τα στεγαστικά δάνεια και την προστασία των δανειοληπτών νομικών ζητημάτων, η ανάδειξη της κρίσιμης εθνικής και ενωσιακής νομολογίας καθώς και η εξωγωγή συμπερασμάτων ικανών να προάγουν τον προβληματισμό και να προωθήσουν κατά το δυνατό τη νομική επιστήμη.
Abstract:
Mortgages, which in reality constitute a form of credit agreement, in the sense of providing credit from the bank to the customer, i.e. in the form of direct financing, in order to increase the purchasing power of the latter, are based on the relationship of trust between them, firstly, that the creditor will not endanger the rights of the borrower as a consumer and a client, and also, that the customer will be willing to return the loan at the agreed time. Furthermore, the purchase of a mortgage or otherwise mortgage lending, as a subcategory of housing credit, is directly related to the financing of acquisition and use of the land as housing estate, as well as to investments in real estate, a market that over the decade 2000 experienced a considerable increase, resulting from the explosive growth of the real estate market. With the upcoming, however, economic recession since 2008 onwards, the issue of mortgage loans and the protection of borrowers acquires even wider interest, reflecting the interaction of political and economic system at both national and EU level. Thus, the issue of protection of borrowers far exceeds the obligation on behalf of the bank to comprehensively inform the borrowers as far as the pre-contract and contract award stage of a mortgage loan, placing them in the protective frame of statute 2251 / 1994 and rising to the regulation of their debts as over-indebted individuals with the statute 3869 / 2010. Indeed, combined with the current national legal framework guaranteeing such credits, the issue of mortgage loans and the protection of borrowers, beyond the confines of the commercial and banking law, constitutes a part and a consequence of the wider financial crisis, making it imperative to safeguard the supplied protective framework for debtors-borrowers under the strict fulfillment of these requirements. As part of this master thesis, which for systematic purposes is divided into five chapters, a thorough overview is attempted, on the one hand, of the object of the mortgage, through the description and development of its historical evolution in national and European level, by highlighting specific features of the housing sector and pointing out the direct interaction with the banking market, and, on the other hand, of the legal framework of mortgage loan debtor against unfair and therefore illegal terms of the relevant contracts. By examining, therefore, in the beginning of this thesis, the evolutionary progress of the mortgage market in western Europe and Greece, the relevant credit instrument is described as a notion alongside with the delineation of the legislative protection framework for a borrower. Thus, in the first part of this essay an illustration of the historical evolution and the object of mortgage market in Greece and in Europe is provided (Cap. 1), stretching out the housing market itself and the special characteristics of the housing sector in Greece. In addition, the relevant credit agreement is examined both as far as the typical elements of its notion are concerned (definition, legal nature, species),but also in respect to the protective legislative framework regarding a home loan borrower (Ch. 2), with clear delineation of the bank’s obligations and duties towards the borrower and the legal rights of the borrowers provided by statute. This work would be incomplete if a jurisprudential overview of EU and national legal framework was not included (Ch. 3), in order to highlight the cases which are of particular interest in practice and which allow for better assessment of important legal issues under the thematic. Thus, presenting mid-court and judicial means of protection for the borrower as a consumer (Ch. 4), the way in which the average consumer may claim individually or collectively full restitution for the detriment of his rights, highlighting the effectiveness of a legal protection of this kind is additionally analyzed. Furthermore, in order for the existing status regarding the above type of lending to become evident and aiming at emphasizing the direct repercussion of the prevailing economic conditions in our country and internationally, an outline of recent legislative initiatives in lieu of the economic crisis is attempted in the last chapter of this thesis (Chap. 5). The above crisis started in America but quickly spread to Europe and Greece resulted in loss of income and made the overall financial position of the borrowers more difficult than ever. Ultimately, therefore, the mortgages as banking products are examined not only in terms of commercial and civil law, but rather on the basis of the effective legal framework of statute 2251 / 1994, as well as of other relevant legislation, within the wider socio-economic spectrum of the prevailing severe financial crisis. Thus, the purpose and goal of this thesis is to systematically and comprehensively present the above legal issues in relation to mortgages and the protection of borrowers in the scope of national and European law, to analyze the above matters and provide conclusions capable to promoting the legal thinking and insight.
Περιγραφή:
Διπλωματική εργασία - Πάντειο Πανεπιστήμιο. Τμήμα Δημόσιας Διοίκησης, ΠΜΣ, κατεύθυνση Δίκαιο Επιχειρήσεων και Διοίκηση, 2016
